TAXAS CONDOMINIAIS – AÇÃO DE COBRANÇA – O PROPRIETÁRIO, PROMITENTE-VENDEDOR, NÃO RESPONDE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS APÓS A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL, AINDA QUE O CONTRATO NÃO TENHA SIDO REGISTRADO
(TJMG)
Apelação Cível n° 1.0024.06.098910-0/001 – Relator: Nilo Lacerda – Data do Julgamento: 29/04/2009 – Data da Publicação: 11/05/2009 – Comarca de Belo Horizonte - Apelante(s): Eliseu Silva Leite Fonseca e sua mulher - Apelado(a)(s): Condomínio do Edifício Residencial Monte Verde
Ementa: Ação de cobrança - Taxas condominiais - Responsabilidade pelo pagamento - Contrato particular de compra e venda não registrado - Ilegitimidade passiva dos proprietários (promitentes vendedores). O proprietário, promitente-vendedor, não responde pelas despesas condominiais após a alienação do imóvel, ainda que o contrato, feito em caráter irrevogável e irretratável, não tenha sido registrado.
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em dar provimento.
Belo Horizonte, 29 de abril de 2009.
Des. Nilo Lacerda - Relator
VOTO
Trata-se de apelação interposta por Eliseu Silva Leite Fonseca e outra contra a r. sentença de fls. 104/107, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 10ª Vara Cível de Belo Horizonte/MG, nos autos da ação de cobrança de condomínio ajuizada pelo Condomínio do Edifício Residencial Monte Verde, que julgou procedente o pedido inicial e, conseqüência, condenou os réus ao pagamento da soma dos valores referentes às taxas condominiais vencidas desde o mês de agosto do ano de 2002, inclusive as que se venceram no curso da demanda, com incidência de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária com base na tabela da CGJMG a partir do vencimento de cada uma das obrigações.
A r. sentença determinou, ainda, que sobre o valor deverá incidir multa de 10% até a entrada em vigor do Novo Código Civil e, a partir de então, multa de 2%.
Os Apelantes sustentam, em síntese, ser necessária a modificação da sentença, sob o fundamento de que não podem ser responsabilizados pelo pagamento das taxas condominiais cobradas de um imóvel vendido há mais de doze anos, pelo simples fato de não terem providenciado o registro do contrato de compra e venda. Afirma ser fato incontroverso nos autos que os recorrentes não residem no imóvel há mais de doze anos, sendo o atual morador o Sr. Marcondes de Oliveira. Em razão do princípio da eventualidade, pleiteiam a redução da verba honorária fixada.
Contra-razões às fls. 125/130.
Preparo à fl. 122.
Em juízo de admissibilidade, conheço do recurso, visto que próprio, tempestivo e corretamente processado.
Cuida o debate sobre a legitimidade passiva dos proprietários das unidades autônomas do condomínio para responder sobre o inadimplemento das taxas condominiais, quando o imóvel foi alienado a terceiro, por meio de contrato particular de promessa de compra e venda não registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Compulsando detidamente os autos, resta incontroversa a existência de débito pendente, relativo às taxas condominiais da unidade autônoma de número 908, desde agosto de 2002.
Ocorre que os Apelantes alienaram, de forma definitiva e irrevogável, o aludido imóvel por meio do Contrato Particular de Compra e Venda de fls. 83/84, firmado em 03/06/1996, transferindo a posse do mesmo, de forma imediata, a terceiro (cláusula sétima), ficando este obrigado ao pagamento das taxas condominiais (cláusula quarta).
De fato, o referido contrato de compra e venda não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis, pelo que se presume o alienante como dono do imóvel, a teor do disposto no §1º, do artigo 1.245, do CC.
Contudo, segundo jurisprudência consolidada, tal presunção não prevalece, a partir do momento em que o condomínio tem ciência da transação, embora inexista registro do contrato.
Nesse sentido:
“AÇÃO ORDINÁRIA - COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - CONDOMÍNIO CIENTE DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL HÁ VÁRIOS ANOS - INEXISTÊNCIA DE REGISTRO - IRRELEVÂNCIA - RECURSO IMPROVIDO. A legitimidade processual encontra-se na pertinência subjetiva da ação. O detentor das chaves do imóvel é o real responsável pelo recolhimento das taxas condominiais, em especial quando o condomínio tem ciência da alienação do imóvel, ainda que não registrada em cartório.”.
(Apelação Cível 1.0024.05.814966-7/001. Rel. Des. José Flávio de Almeida. 12ª C. Civ do TJMG. DJ. 02/02/2008).
Nota-se, portanto, que não é crível que o condomínio desconhecesse o fato de que os Apelantes não eram mais os proprietários do apartamento 908, mesmo considerando tratar-se de condomínio residencial com 96 unidades autônomas, tendo em vista o transcurso de aproximadamente dez anos da venda do imóvel para o ajuizamento da ação, período este em que outras pessoas certamente adimpliram com o pagamento das taxas condominiais.
Não se pode olvidar, ainda, que o condomínio tem ciência de que o atual possuidor direto do imóvel é o Sr. Marcondes de Oliveira Alexandre.
Assim, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais incumbe ao possuidor direto da unidade no período reclamado, pois é ele quem usufruiu dos bens e serviços que geraram as despesas do condomínio.
Dessa forma, ao meu sentir, entendo que não se pode exigir dos proprietários das unidades autônomas, promitentes-vendedores, os pagamentos dos encargos condominiais, uma vez que estes já haviam se desligado do condomínio, em virtude da celebração do referido contrato de compra e venda em data anterior ao período cobrado.
Mediante tais considerações, dou provimento à apelação, para reformando a r. sentença, julgar improcedente o pedido inicial.
Em razão do provimento do apelo, inverto os ônus da sucumbência, de modo a serem suportados pelo autor, fixando, para tanto, honorários advocatícios de 15% sobre o valor dado à causa.
Custas recursais pelo Apelado.
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): Alvimar de Ávila e Saldanha da Fonseca.
terça-feira, 3 de novembro de 2009
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – COMPRADORES IMPOSSIBILITADOS DE HONRAR AS PRESTAÇÕES – DEVOLUÇÃO DE 80% DAS PARCELAS PAGAS
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – COMPRADORES IMPOSSIBILITADOS DE HONRAR AS PRESTAÇÕES – DEVOLUÇÃO DE 80% DAS PARCELAS PAGAS
(TJRJ)
10ª Câmara Cível – Ap. nº 46.602/09 p. 1 - DÉCIMA CÂMARA CÍVEL - Apelação Cível nº 2009.001.46602 - Apelantes: principal, GAFISA S/A - adesivo, VASCO FERREIRA CARDOSO e S/M RENATA DA SILVA CARDOSO - Apelados: OS MESMOS - Relator: Des. Marilia de Castro Neves Vieira
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. Promessa de compra-e-venda de unidade imobiliária. Promitentes compradores impossibilitados de honrar as prestações por dificuldades financeiras. Distrato consensual com devolução de parte dos valores pagos. Ação objetivando a devolução de 90% (noventa por cento), com abatimento do valor já pago administrativamente. Possibilidade de revisão do distrato e de suas cláusulas que podem ser invalidadas quando consideradas abusivas. Precedentes desta Corte e do Colendo STJ. Percentual retido pela incorporadora que extrapola o limite do razoável, muito além do que esta despendeu com despesas administrativas e levando-se em conta, ainda, que poderá colocar o imóvel novamente à venda recebendo do novo comprador o valor integral do bem. Sentença de procedência, condenando a ré a restituir os valores pagos pelos autores no percentual de 80% (oitenta por cento), com retenção de 20% (vinte por cento), percentual apto a remunerar as despesas administrativas e os valores correspondentes ao tempo em que os autores detiveram a posse do imóvel, com juros e correção desde a citação, incensurável. Sucumbência integral que deve ser carreada ao pólo réu. Provimento parcial do recurso adesivo para esta finalidade. Improvimento do recurso principal, da incorporadora. Decisões unânimes.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 2009.001.46602, da 6ª Vara Cível, da Regional da Barra da Tijuca, em que são Apelantes GAFISA S/A, principal, e VASCO FERREIRA CARDOSO e S/M RENATA DA SILVA CARDOSO, adesivo.
Acordam os Desembargadores que compõem a Décima Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em prover parcialmente o recurso adesivo, dos autores, para carrear a integralidade da sucumbência ao pólo réu. Decisão unânime. Relatório nas fls. 299.
A controvérsia deriva de promessa de compra e venda celebrada visando à aquisição de imóvel situado à Praça Antonio Callado, 53, apt. 103, Barra da Tijuca.
O preço total do bem era de R$ 189.857,85 a ser pago da seguinte forma:
1) Sinal a 19/01/2001 de R$ 5.131,85
2) R$ 82.365,15 em 60 parcelas de R$ 1.806,75 vencendo-se a primeira em 2/11/2001
3) Uma parcela de R$ 13.460,14 em 02.02.2002
4) R$ 89.393,92 em 6 parcelas de R$ 13.460,14 vencendo-se a primeira em 02.08.2002
O casal autor, por dificuldades financeiras, não teve como manter o pacto, deixando de adimplir as parcelas a partir de março/2005 (fls. 62º) e a 16/06/2005 procurou a incorporadora visando distratar a compra do imóvel, o que se deu por instrumento publico por cópia nas fls. 62/3, onde ficou estabelecido que “a GAFISA devolve aos DISTRATANTES, parte dos valores por ela entregue, no montante de R$ 115.980,31, por meio de 10 parcelas fixas, mensais e sucessivas de, cada uma, ... ficando estabelecido que deverão ser creditadas na conta corrente do DISTRANTE VASCO FERREIRA CARDOSO...”
29.5.6 – Em face do distrato de que trata o ítem anterior, as partes declaram que: a) nada mais terem a receber ou a reclamar, seja a que titulo for, conferindo-se mutuamente, a mais ampla e geral quitação; b) a posse da unidade e da correspondente fração ideal do terreno volta ser detidas pela GAFISA que poderá livremente dispor da mesma sem qualquer interferência dos DISTRATANTES...”
A tese da empresa, apelante principal, é de que o imóvel foi entregue na data aprazada, e que, com isso, cumpriu com sua obrigação do contrato. Além disso, sustenta que o distrato foi celebrado por procuradora do casal autor, não havendo que se falar em vicio de consentimento, sendo plenamente válido o negócio jurídico.
Prefacialmente deve-se deixar assente que o fato de ter sido o negócio jurídico subscrito por uma procuradora sem conhecimento técnico não o anula. Isto porque, os outorgantes escolheram por livre e espontânea vontade quem seria a sua mandatária para celebrar o distrato, não podendo, depois, alegar que esta é incapaz tecnicamente para representar os interesses dos mandantes. Do contrário os apelados estariam se beneficiando da própria torpeza.
No que se refere ao ato jurídico, contudo, não se pode considerar válida a cláusula penal em apreço que exorbita a razoabilidade da retenção dos valores pagos, gerando evidente locupletamento sem causa por parte da empresa promitente vendedora.
Ressalte-se que não há que se falar em ato jurídico perfeito, eis que jamais pode se aperfeiçoar um ato nulo que estabelece vantagem indevida em desfavor do consumidor, de forma a prejudicá-lo e deixá-lo em desigualdade na relação jurídica.
Trata-se de fato incontroverso que há, no caso exposto, relação de consumo, conforme, inclusive, salienta a sentença, in verbis: "quanto a lei que regula a lide em questão: com referência à relação jurídica entre PROMITENTE VENDEDOR e PROMITENTE COMPRADOR há nítida relação de consumo, incidente do CDC".
A porcentagem extrapola a razoabilidade, já que é muito além do que a Apelante precisou gastar com as despesas administrativas, e além do mais, poderá colocar o imóvel novamente a venda, recebendo do novo comprador o valor integral do apartamento”.
É assim, inclusive, que se posiciona a jurisprudência, conforme se verifica dos seguintes arestos:
2009.001.12079 - APELACAO - DES. AZEVEDO PINTO - Julgamento: 08/04/2009 - DECIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL - APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DISTRATO REALIZADO CONSENSUALMENTE. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. Ação objetivando a devolução da totalidade dos valores pagos, descontado o montante já devolvido administrativamente ou, alternativamente, a retenção de 10% do valor pago ou a devolução do valor pago contratualmente ou a devolução em dobro dos valores retidos pela ré, tendo em vista que celebraram contrato de promessa de compra e venda com financiamento de imóvel, onde pagaram diversas parcelas, totalizando R$110.580,00, no entanto somente receberam R$70.000,00 de devolução, conforme distrato realizado entre as partes.Sentença que julgou procedente em parte o pedido, para condenar o réu a devolver aos autores os valores pagos pelo imóvel, descontados 20% do valor estabelecido no contrato de promessa de compra e venda do mencionado bem, bem como descontado o montante já devolvido administrativamente.Recurso.
Desprovimento. Preliminares não acolhidas.Na hipótese dos autos, os autores efetivaram o distrato do contrato de promessa de compra e venda, porém somente foi devolvido parte do preço.Ocorre que a irresignação dos autores envolve a devolução total dos valores, não cabendo a empresa ré qualquer retenção por benfeitorias ou decoração, tampouco por verba para vendas e divulgação. Porém é razoável que o vendedor retenha parte do valor pago pelo imóvel, em obediência aos princípios do CDC, em especial aquele que veda o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.Destarte, mostra-se correta a retenção em 20% das quantias pagas até então.Na quase totalidade das demandas envolvendo a mesma matéria aqui debatida, os Tribunais têm fixado a indenização pelas perdas e danos, caso a caso, no patamar de 20% dos valores pagos, devidamente corrigidos.Assim, tem-se que, como acertadamente decidido na sentença, a fixação do percentual de 20% incidente sobre as prestações já pagas se revela mais justa e estabelece justiça entre as partes, de modo a reparar os prejuízos sofridos pelos credores, mas não permitir o enriquecimento de um em detrimento do outro. O contrato de promessa de compra e venda pode ser distratado, ficando os promitentes-compradores com direito à devolução das parcelas pagas, em atenção ao princípio que veda o enriquecimento ilícito.
Em relação aos efeitos da celebração de distrato quanto ao contrato dele objeto, e em especial, se esta nova negociação teria o condão de impedir o exame de cláusulas do contrato distratado, ou não, deve-se observar que, à luz das disposições do CDC, a relação é de consumo e os autores não podem ser prejudicados com cláusulas abusivas apostas em seu conteúdo. Não se pode olvidar, igualmente, que o distrato foi elaborado pela empresa demandada, e, em situação como a presente, o entendimento firmado é no sentido de que, resolvido o contrato, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, nos moldes do que dispõe o art. 182 do Código Civil. Por se tratar de relação de consumo, a elaboração de distrato não impede a verificação da ocorrência de abusividade e/ou ilegalidade no pacto primitivo, assim como a presença de cláusula prevendo a retenção excessiva das parcelas pagas pelos promitentescompradores.
Incidência das disposições do CDC. Precedentes jurisprudenciais.O distrato não torna juridicamente impossível o exame da validade das cláusulas do contrato que lhe deu origem, indissociáveis que se mostram dos montantes ajustados por ocasião do distrato objeto do pedido.Portanto, constatada a ocorrência de abusividades no contrato primitivo, tal qual a presença de cláusula prevendo a retenção excessiva das parcelas pagas pelo promitente-comprador, entendese possível a revisão do contrato de promessa de compra e venda, ainda que extinto pelo distrato. Recurso a que se nega provimento (art. 557, caput, CPC).
2009.001.15828 - APELACAO - 1ª Ementa DES. HELENA CANDIDA LISBOA GAEDE - Julgamento: 31/03/2009 - DECIMA QUARTA CAMARA CIVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUCAO DISTRATO RELACAO DE CONSUMO CLAUSULA ABUSIVA REVISAO POSSIBILIDADE PELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PROMISSÁRIOS COMPRADORES QUE FICAM DESEMPREGADOS. DISTRATO. RETENÇÃO PELAS PROMITENTES VENDEDORAS DE, APROXIMADAMENTE, 90% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE DE ANÁLISE DO DISTRATO, QUE É UM CONTRATO COMO OUTRO QUALQUER. TODOS OS MECANISMOS QUE VISAM ASSEGURAR A INTEGRIDADE DA MANIFESTAÇÃO DA VONTADE DAS PARTES E O EQUILÍBRIO ECONÔMICO CONTRATUAL HÃO DE APLICAR-SE SOBRE O DISTRATO. ESPECIALMENTE, NAS RELAÇÕES DE CONSUMO, O DISTRATO SOFRE UM PROFUNDO CONTROLE JUDICIAL, PODENDO, INCLUSIVE AS SUAS CLÁUSULAS SEREM REVISTAS OU INVALIDADAS QUANDO CONSIDERADAS ABUSIVAS. DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CLÁUSULA DE DECAIMENTO QUE CONTÉM PERCENTUAIS ABUSIVOS. ART. 51, IV DO CPDC C.C 413 DO CÓDIGO CIVIL. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUE JÁ FIRMOU ENTENDIMENTO NO SENTIDO DE QUE O PERCENTUAL A SER RETIDO NESSES CASOS DEVE SER FIXADO DE ACORDO COM AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. ASSIM, SEM SE DESCUIDAR DO FATO DE QUE AS RÉS TIVERAM DESPESAS COM PUBLICIDADE, CORRETAGEM E DEMAIS CUSTOS ADMINISTRATIVOS, MAS PONDERANDO-SE COM O FATO DE QUE O IMÓVEL SEQUER TINHA SIDO ENTREGUE AOS AUTORES, NÃO HAVENDO QUE SE FALAR EM TAXAS DE OCUPAÇÃO, TAMPOUCO EM DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL, FIXA-SE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM 15% SOBRE O VALOR TOTAL DAS PARCELAS PAGAS PELO AUTOR, QUE BEM ATENDE A TODAS ESSAS NUANCES. NOS TERMOS DO ART. 557, § 1º-A DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES PARA CONDENAR AS RÉS A DEVOLVEREM AOS AUTORES A QUANTIA TOTAL DE 85% (OITENTA E CINCO POR CENTO) DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS, DEVIDAMENTE ATUALIZADAS E COM JUROS DE MORA DE 1% A PARTIR DA DATA DA CITAÇÃO, DESCONTANDO-SE DESSE MONTANTE A QUANTIA DE R$ 2.230,39 (DOIS MIL DUZENTOS E TRINTA REAIS E TRINTA E NOVE CENTAVOS), QUE JÁ FOI DEVOLVIDA AOS AUTORES. CONDENA-SE, AINDA, AS RÉS, AO PAGAMENTO DAS DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, ESTES FIXADOS EM 10% k RECURSO.
Precedente Citados : STJ REsp 241636/SP, Rel.Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, julgado em17/02/2000 e REsp 331346/MG, Rel. Min. NancyAndrighi, julgado em 15/10/2001. TJRJ AC2006.001.65482, Rel. Des. José C. Figueiredo,julgado em 14/02/2007. 2008.001.30341 - APELACAO - 1ª Ementa DES. FRANCISCO DE ASSIS PESSANHA - Julgamento: 05/11/2008 - SEXTA CAMARA CIVEL APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. ABUSIVIDADE. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. NÃO OCORRÊNICA. SENTENÇA MANTIDA.DESPROVIMENTO DO RECURSO. Promessa de compra e venda de apartamento em construcao Distrato Relação de consumo Clausula abusiva Revisão Possibilidade Apelação cível. Promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Promissários compradores que ficam desempregados. Distrato. Retenção pelas promitentes vendedoras de, aproximadamente, 90% dos valores pagos. Possibilidade de análise do distrato, que é um contrato como outro qualquer. Todos os mecanismos que visam assegurar a integridade da manifestação da vontade das partes e o equilíbrio econômico contratual hão de aplicar-se sobre o distrato. Especialmente, nas relações de consumo, o distrato sofre um profundo controle judicial, podendo, inclusive as suas cláusulas serem revistas ou invalidadas quando consideradas abusivas. Doutrina e jurisprudência do superior tribunal de justiça. cláusula de decaimento que contém percentuais abusivos. art. 51, iv do cpdc c.c 413 do código civil. superior tribunal de justiça que já firmou entendimento no sentido de que o percentual a ser retido nesses casos deve ser fixado de acordo com as peculiaridades do caso concreto. assim, sem se descuidar do fato de que as rés tiveram despesas com publicidade, corretagem e demais custos administrativos, mas ponderando-se com o fato de que o imóvel sequer tinha sido entregue aos autores, não havendo que se falar em taxas de ocupação, tampouco em depreciação do imóvel, fixa-se o percentual de retenção em 15% sobre o valor total das parcelas pagas pelo autor, que bem atende a todas essas nuances. nos termos do Art. 557, § 1º-A do código de processo civil, dáse parcial provimento ao recurso dos autores para condenar as rés a devolverem aos autores a quantia total de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, devidamente atualizadas e com juros de mora de 1% a partir da data da citação, descontandose desse montante a quantia de r$ 2.230,39 (dois mil duzentos e trinta reais e trinta e nove centavos), que já foi devolvida aos autores. condena-se, ainda, as rés, ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% recurso. (2009.001.15828 – APELACAO CÍVEL - DES. HELENA CANDIDA LISBOA GAEDE - JULGAMENTO: 31/03/2009 - DECIMA QUARTA CAMARA CIVEL).
Com relevo para o Colendo STJ, quem dá a ultima palavra com relação à interpretação da Lei CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. DISTRATO. AÇÃO PRETENDENDO A RESCISÃO E A RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO DE 17% EM FAVOR DA VENDEDORA, COMO RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL DE 1916, ART. 924. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA INTEIRAMENTE.
I. Não é possível a demonstração do dissídio jurisprudencial sem a juntada dos inteiros teores dos acórdãos divergentes ou a indicação do repositório autorizado.
II. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281).
III. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado em 17%, atendendo ao próprio pedido da construtora-ré, abaixo do percentual usualmente fixado para casos que tais.
IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido.
(REsp 686.865/PE, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 28/08/2007, DJ 05/11/2007 p. 269)
Recurso Especial. Compromisso de Compra e Venda. Imóvel em Construção. Rescisão Contratual. Transação. Devolução das parcelas pagas pela promitente vendedora. Correção Monetária. Compensação. É inaceitável transação que contrarie os princípios básicos do direito e as disposições legais vigentes. Não se admite como válido o distrato de promessa de compra e venda segundo o qual o promissário comprador recebe a devolução das parcelas pagas sem correção monetária.
A correção monetária é um mero fator de atualização do valor aquisitivo da moeda. Não confere um plus ao valor da dívida, razão pela qual, não pode fazer às vezes da multa compensatória, não estipulada.
Recurso especial não conhecido.
(REsp 331.346/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/10/2001, DJ 19/11/2001 p. 267)
Processo REsp 686865 / PE Min ALDIR PASSARINHO JUNIOR QUARTA TURMA 28/08/2007 "CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. DISTRATO. AÇÃO PRETENDENDO A RESCISÃO E A RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO DE 17% EM FAVOR DA VENDEDORA, COMO RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL DE 1916, ART. 924. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA INTEIRAMENTE.
I. Não é possível a demonstração do dissídio jurisprudencial sem a juntada dos inteiros teores dos acórdãos divergentes ou a indicação do repositório autorizado.
II. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281).
III. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado em 17%, atendendo ao próprio pedido da construtora-ré, abaixo do percentual usualmente fixado para casos que tais.
IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido".
No que toca ao recurso adesivo, interposto pelo casal autor, em que persegue a imposição integral da sucumbência à ré e a incidência da correção monetária a contar da data do desembolso, é somente parcial a razão dos recorrentes.
Com efeito, os autores venceram parte substancial do pedido, eis que pedida a restituição de 90% o julgado condenou a ré a restituir 80%, por isso deve a sucumbência ser carreada, na sua integralidade, ao pólo réu, estabelecido o valor da condenação como base de cálculo da verba honorária de 10% (dez por cento).
Finalmente, no que concerne ao momento da incidência da correção monetária, é pacífico o entendimento que, a atualização deve começar a incidir a partir do momento que se caracteriza o prejuízo da parte lesada. A matéria está sumulada no verbete número 43 das súmulas do STJ, in verbis:
"Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo".
Querem os Apelantes adesivos que o prejuízo seja reconhecido por ocasião da data do desembolso, sendo certo que esta não é a melhor interpretação a ser dada no caso concreto.
O valor despendido pelos Autores foi no intuito de adimplir com o contrato, e não houve ato ilícito por parte da apelada simplesmente por receber o valor. Assim, a configuração do ato ilícito ficou reconhecida na sentença, que reconheceu o ato ilícito contratual, retroativo à data da citação, razão pela qual a partir daí que começa a incidir a atualização monetária.
P O R I S S O, a Turma Julgadora, nega provimento ao primeiro recurso, da empresa ré e provê parcialmente o adesivo apenas para imputar a integralidade da sucumbência ao pólo réu, estabelecido o valor da condenação como base de cálculo da verba honorária fixada em 10% (dez por cento).
Rio de Janeiro, 16 de setembro de 2.009
Marilia de Castro Neves Vieira, Desembargador Relator
RELATÓRIO
A controvérsia, como posta nestes autos, deriva de contrato de compra e venda de imóvel. As partes pactuaram, em 19/10/2001, contrato de promessa de compra e venda (fls. 40/55), cujo objeto é o imóvel situado na Praça Antonio Callado, n. 53, apto 103 - Barra da Tijuca.
Por impossibilidade de adimplirem com as parcelas do financiamento o casal autor procurou a incorporadora e as partes celebraram o distrato, mediante escritura pública (fls. 61/3), ficando acordado que a ré restituiria aos autores a quantia certa e ajustada de R$ 115.980,31 (cento e quinze mil, novecentos e oitenta reais e trinta e um centavos), correspondente a 60% (sessenta por cento) do valor do contrato, sem qualquer correção. Entendem-se com direito à devolução de 90% (noventa por cento) do valor pago o que perseguem por esta ação, com abatimento do valor já pago.
O desate deu-se pela sentença de fls. 208/11, do juízo da 6ª Vara Cível, da Regional da Barra da Tijuca. Assentou S.Exa. que a matéria está subsumida as regras do Código de Defesa do Consumidor e que os promitentes compradores têm direito a reaverem parcela maior do que pagaram abatido o percentual que serviria para remunerar as chamadas despesas administrativas e o percentual pelo tempo em que tiveram a posse do imóvel.
Entendeu o julgador singular que a parcela retida, de 40%, mostra-se excessiva, constituindo enriquecimento sem causa da ré porque uma vez devolvido o imóvel este será novamente colocado no mercado.
Daí julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a ré a restituir os valores pagos pelos autores no percentual de 80% (oitenta por cento), com retenção de 20% (vinte por cento), percentual apto a remunerar as despesas administrativas e os valores correspondentes ao tempo em que os autores detiveram a posse do imóvel, com juros e correção desde a citação.
Imputou à vencida a sucumbência e fixou a honorária em R$ 2.000,00 (dois mil reais) já considerada a sucumbência recíproca.
Apelaram as partes:
A ré, perseguindo a reversão, para decreto de improcedência, forte na tese de que o percentual de retenção convencionado pelas partes funcionaria aqui como prévia limitação de possíveis prejuízos pecuniários sofridos pela parte que não deu causa ao desfazimento do negócio.
O casal autor, de forma adesiva, querendo a imputação integral da sucumbência ao pólo réu vencido em parte substancial da demanda, com estabelecimento do total da condenação como base de cálculo da verba honorária.
Os recursos são tempestivos, corretamente preparado o primeiro e sob gratuidade o adesivo e foram contrariados.
Este, o relatório. À d. Revisão.
Rio de Janeiro, 01 de setembro de 2.009
Marilia de Castro Neves Vieira, Desembargador Relator
Certificado por DES. MARILIA DE CASTRO NEVES
(TJRJ)
10ª Câmara Cível – Ap. nº 46.602/09 p. 1 - DÉCIMA CÂMARA CÍVEL - Apelação Cível nº 2009.001.46602 - Apelantes: principal, GAFISA S/A - adesivo, VASCO FERREIRA CARDOSO e S/M RENATA DA SILVA CARDOSO - Apelados: OS MESMOS - Relator: Des. Marilia de Castro Neves Vieira
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. Promessa de compra-e-venda de unidade imobiliária. Promitentes compradores impossibilitados de honrar as prestações por dificuldades financeiras. Distrato consensual com devolução de parte dos valores pagos. Ação objetivando a devolução de 90% (noventa por cento), com abatimento do valor já pago administrativamente. Possibilidade de revisão do distrato e de suas cláusulas que podem ser invalidadas quando consideradas abusivas. Precedentes desta Corte e do Colendo STJ. Percentual retido pela incorporadora que extrapola o limite do razoável, muito além do que esta despendeu com despesas administrativas e levando-se em conta, ainda, que poderá colocar o imóvel novamente à venda recebendo do novo comprador o valor integral do bem. Sentença de procedência, condenando a ré a restituir os valores pagos pelos autores no percentual de 80% (oitenta por cento), com retenção de 20% (vinte por cento), percentual apto a remunerar as despesas administrativas e os valores correspondentes ao tempo em que os autores detiveram a posse do imóvel, com juros e correção desde a citação, incensurável. Sucumbência integral que deve ser carreada ao pólo réu. Provimento parcial do recurso adesivo para esta finalidade. Improvimento do recurso principal, da incorporadora. Decisões unânimes.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 2009.001.46602, da 6ª Vara Cível, da Regional da Barra da Tijuca, em que são Apelantes GAFISA S/A, principal, e VASCO FERREIRA CARDOSO e S/M RENATA DA SILVA CARDOSO, adesivo.
Acordam os Desembargadores que compõem a Décima Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em prover parcialmente o recurso adesivo, dos autores, para carrear a integralidade da sucumbência ao pólo réu. Decisão unânime. Relatório nas fls. 299.
A controvérsia deriva de promessa de compra e venda celebrada visando à aquisição de imóvel situado à Praça Antonio Callado, 53, apt. 103, Barra da Tijuca.
O preço total do bem era de R$ 189.857,85 a ser pago da seguinte forma:
1) Sinal a 19/01/2001 de R$ 5.131,85
2) R$ 82.365,15 em 60 parcelas de R$ 1.806,75 vencendo-se a primeira em 2/11/2001
3) Uma parcela de R$ 13.460,14 em 02.02.2002
4) R$ 89.393,92 em 6 parcelas de R$ 13.460,14 vencendo-se a primeira em 02.08.2002
O casal autor, por dificuldades financeiras, não teve como manter o pacto, deixando de adimplir as parcelas a partir de março/2005 (fls. 62º) e a 16/06/2005 procurou a incorporadora visando distratar a compra do imóvel, o que se deu por instrumento publico por cópia nas fls. 62/3, onde ficou estabelecido que “a GAFISA devolve aos DISTRATANTES, parte dos valores por ela entregue, no montante de R$ 115.980,31, por meio de 10 parcelas fixas, mensais e sucessivas de, cada uma, ... ficando estabelecido que deverão ser creditadas na conta corrente do DISTRANTE VASCO FERREIRA CARDOSO...”
29.5.6 – Em face do distrato de que trata o ítem anterior, as partes declaram que: a) nada mais terem a receber ou a reclamar, seja a que titulo for, conferindo-se mutuamente, a mais ampla e geral quitação; b) a posse da unidade e da correspondente fração ideal do terreno volta ser detidas pela GAFISA que poderá livremente dispor da mesma sem qualquer interferência dos DISTRATANTES...”
A tese da empresa, apelante principal, é de que o imóvel foi entregue na data aprazada, e que, com isso, cumpriu com sua obrigação do contrato. Além disso, sustenta que o distrato foi celebrado por procuradora do casal autor, não havendo que se falar em vicio de consentimento, sendo plenamente válido o negócio jurídico.
Prefacialmente deve-se deixar assente que o fato de ter sido o negócio jurídico subscrito por uma procuradora sem conhecimento técnico não o anula. Isto porque, os outorgantes escolheram por livre e espontânea vontade quem seria a sua mandatária para celebrar o distrato, não podendo, depois, alegar que esta é incapaz tecnicamente para representar os interesses dos mandantes. Do contrário os apelados estariam se beneficiando da própria torpeza.
No que se refere ao ato jurídico, contudo, não se pode considerar válida a cláusula penal em apreço que exorbita a razoabilidade da retenção dos valores pagos, gerando evidente locupletamento sem causa por parte da empresa promitente vendedora.
Ressalte-se que não há que se falar em ato jurídico perfeito, eis que jamais pode se aperfeiçoar um ato nulo que estabelece vantagem indevida em desfavor do consumidor, de forma a prejudicá-lo e deixá-lo em desigualdade na relação jurídica.
Trata-se de fato incontroverso que há, no caso exposto, relação de consumo, conforme, inclusive, salienta a sentença, in verbis: "quanto a lei que regula a lide em questão: com referência à relação jurídica entre PROMITENTE VENDEDOR e PROMITENTE COMPRADOR há nítida relação de consumo, incidente do CDC".
A porcentagem extrapola a razoabilidade, já que é muito além do que a Apelante precisou gastar com as despesas administrativas, e além do mais, poderá colocar o imóvel novamente a venda, recebendo do novo comprador o valor integral do apartamento”.
É assim, inclusive, que se posiciona a jurisprudência, conforme se verifica dos seguintes arestos:
2009.001.12079 - APELACAO - DES. AZEVEDO PINTO - Julgamento: 08/04/2009 - DECIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL - APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DISTRATO REALIZADO CONSENSUALMENTE. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. Ação objetivando a devolução da totalidade dos valores pagos, descontado o montante já devolvido administrativamente ou, alternativamente, a retenção de 10% do valor pago ou a devolução do valor pago contratualmente ou a devolução em dobro dos valores retidos pela ré, tendo em vista que celebraram contrato de promessa de compra e venda com financiamento de imóvel, onde pagaram diversas parcelas, totalizando R$110.580,00, no entanto somente receberam R$70.000,00 de devolução, conforme distrato realizado entre as partes.Sentença que julgou procedente em parte o pedido, para condenar o réu a devolver aos autores os valores pagos pelo imóvel, descontados 20% do valor estabelecido no contrato de promessa de compra e venda do mencionado bem, bem como descontado o montante já devolvido administrativamente.Recurso.
Desprovimento. Preliminares não acolhidas.Na hipótese dos autos, os autores efetivaram o distrato do contrato de promessa de compra e venda, porém somente foi devolvido parte do preço.Ocorre que a irresignação dos autores envolve a devolução total dos valores, não cabendo a empresa ré qualquer retenção por benfeitorias ou decoração, tampouco por verba para vendas e divulgação. Porém é razoável que o vendedor retenha parte do valor pago pelo imóvel, em obediência aos princípios do CDC, em especial aquele que veda o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.Destarte, mostra-se correta a retenção em 20% das quantias pagas até então.Na quase totalidade das demandas envolvendo a mesma matéria aqui debatida, os Tribunais têm fixado a indenização pelas perdas e danos, caso a caso, no patamar de 20% dos valores pagos, devidamente corrigidos.Assim, tem-se que, como acertadamente decidido na sentença, a fixação do percentual de 20% incidente sobre as prestações já pagas se revela mais justa e estabelece justiça entre as partes, de modo a reparar os prejuízos sofridos pelos credores, mas não permitir o enriquecimento de um em detrimento do outro. O contrato de promessa de compra e venda pode ser distratado, ficando os promitentes-compradores com direito à devolução das parcelas pagas, em atenção ao princípio que veda o enriquecimento ilícito.
Em relação aos efeitos da celebração de distrato quanto ao contrato dele objeto, e em especial, se esta nova negociação teria o condão de impedir o exame de cláusulas do contrato distratado, ou não, deve-se observar que, à luz das disposições do CDC, a relação é de consumo e os autores não podem ser prejudicados com cláusulas abusivas apostas em seu conteúdo. Não se pode olvidar, igualmente, que o distrato foi elaborado pela empresa demandada, e, em situação como a presente, o entendimento firmado é no sentido de que, resolvido o contrato, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, nos moldes do que dispõe o art. 182 do Código Civil. Por se tratar de relação de consumo, a elaboração de distrato não impede a verificação da ocorrência de abusividade e/ou ilegalidade no pacto primitivo, assim como a presença de cláusula prevendo a retenção excessiva das parcelas pagas pelos promitentescompradores.
Incidência das disposições do CDC. Precedentes jurisprudenciais.O distrato não torna juridicamente impossível o exame da validade das cláusulas do contrato que lhe deu origem, indissociáveis que se mostram dos montantes ajustados por ocasião do distrato objeto do pedido.Portanto, constatada a ocorrência de abusividades no contrato primitivo, tal qual a presença de cláusula prevendo a retenção excessiva das parcelas pagas pelo promitente-comprador, entendese possível a revisão do contrato de promessa de compra e venda, ainda que extinto pelo distrato. Recurso a que se nega provimento (art. 557, caput, CPC).
2009.001.15828 - APELACAO - 1ª Ementa DES. HELENA CANDIDA LISBOA GAEDE - Julgamento: 31/03/2009 - DECIMA QUARTA CAMARA CIVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUCAO DISTRATO RELACAO DE CONSUMO CLAUSULA ABUSIVA REVISAO POSSIBILIDADE PELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PROMISSÁRIOS COMPRADORES QUE FICAM DESEMPREGADOS. DISTRATO. RETENÇÃO PELAS PROMITENTES VENDEDORAS DE, APROXIMADAMENTE, 90% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE DE ANÁLISE DO DISTRATO, QUE É UM CONTRATO COMO OUTRO QUALQUER. TODOS OS MECANISMOS QUE VISAM ASSEGURAR A INTEGRIDADE DA MANIFESTAÇÃO DA VONTADE DAS PARTES E O EQUILÍBRIO ECONÔMICO CONTRATUAL HÃO DE APLICAR-SE SOBRE O DISTRATO. ESPECIALMENTE, NAS RELAÇÕES DE CONSUMO, O DISTRATO SOFRE UM PROFUNDO CONTROLE JUDICIAL, PODENDO, INCLUSIVE AS SUAS CLÁUSULAS SEREM REVISTAS OU INVALIDADAS QUANDO CONSIDERADAS ABUSIVAS. DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CLÁUSULA DE DECAIMENTO QUE CONTÉM PERCENTUAIS ABUSIVOS. ART. 51, IV DO CPDC C.C 413 DO CÓDIGO CIVIL. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUE JÁ FIRMOU ENTENDIMENTO NO SENTIDO DE QUE O PERCENTUAL A SER RETIDO NESSES CASOS DEVE SER FIXADO DE ACORDO COM AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. ASSIM, SEM SE DESCUIDAR DO FATO DE QUE AS RÉS TIVERAM DESPESAS COM PUBLICIDADE, CORRETAGEM E DEMAIS CUSTOS ADMINISTRATIVOS, MAS PONDERANDO-SE COM O FATO DE QUE O IMÓVEL SEQUER TINHA SIDO ENTREGUE AOS AUTORES, NÃO HAVENDO QUE SE FALAR EM TAXAS DE OCUPAÇÃO, TAMPOUCO EM DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL, FIXA-SE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM 15% SOBRE O VALOR TOTAL DAS PARCELAS PAGAS PELO AUTOR, QUE BEM ATENDE A TODAS ESSAS NUANCES. NOS TERMOS DO ART. 557, § 1º-A DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES PARA CONDENAR AS RÉS A DEVOLVEREM AOS AUTORES A QUANTIA TOTAL DE 85% (OITENTA E CINCO POR CENTO) DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS, DEVIDAMENTE ATUALIZADAS E COM JUROS DE MORA DE 1% A PARTIR DA DATA DA CITAÇÃO, DESCONTANDO-SE DESSE MONTANTE A QUANTIA DE R$ 2.230,39 (DOIS MIL DUZENTOS E TRINTA REAIS E TRINTA E NOVE CENTAVOS), QUE JÁ FOI DEVOLVIDA AOS AUTORES. CONDENA-SE, AINDA, AS RÉS, AO PAGAMENTO DAS DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, ESTES FIXADOS EM 10% k RECURSO.
Precedente Citados : STJ REsp 241636/SP, Rel.Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, julgado em17/02/2000 e REsp 331346/MG, Rel. Min. NancyAndrighi, julgado em 15/10/2001. TJRJ AC2006.001.65482, Rel. Des. José C. Figueiredo,julgado em 14/02/2007. 2008.001.30341 - APELACAO - 1ª Ementa DES. FRANCISCO DE ASSIS PESSANHA - Julgamento: 05/11/2008 - SEXTA CAMARA CIVEL APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. ABUSIVIDADE. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. NÃO OCORRÊNICA. SENTENÇA MANTIDA.DESPROVIMENTO DO RECURSO. Promessa de compra e venda de apartamento em construcao Distrato Relação de consumo Clausula abusiva Revisão Possibilidade Apelação cível. Promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Promissários compradores que ficam desempregados. Distrato. Retenção pelas promitentes vendedoras de, aproximadamente, 90% dos valores pagos. Possibilidade de análise do distrato, que é um contrato como outro qualquer. Todos os mecanismos que visam assegurar a integridade da manifestação da vontade das partes e o equilíbrio econômico contratual hão de aplicar-se sobre o distrato. Especialmente, nas relações de consumo, o distrato sofre um profundo controle judicial, podendo, inclusive as suas cláusulas serem revistas ou invalidadas quando consideradas abusivas. Doutrina e jurisprudência do superior tribunal de justiça. cláusula de decaimento que contém percentuais abusivos. art. 51, iv do cpdc c.c 413 do código civil. superior tribunal de justiça que já firmou entendimento no sentido de que o percentual a ser retido nesses casos deve ser fixado de acordo com as peculiaridades do caso concreto. assim, sem se descuidar do fato de que as rés tiveram despesas com publicidade, corretagem e demais custos administrativos, mas ponderando-se com o fato de que o imóvel sequer tinha sido entregue aos autores, não havendo que se falar em taxas de ocupação, tampouco em depreciação do imóvel, fixa-se o percentual de retenção em 15% sobre o valor total das parcelas pagas pelo autor, que bem atende a todas essas nuances. nos termos do Art. 557, § 1º-A do código de processo civil, dáse parcial provimento ao recurso dos autores para condenar as rés a devolverem aos autores a quantia total de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, devidamente atualizadas e com juros de mora de 1% a partir da data da citação, descontandose desse montante a quantia de r$ 2.230,39 (dois mil duzentos e trinta reais e trinta e nove centavos), que já foi devolvida aos autores. condena-se, ainda, as rés, ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% recurso. (2009.001.15828 – APELACAO CÍVEL - DES. HELENA CANDIDA LISBOA GAEDE - JULGAMENTO: 31/03/2009 - DECIMA QUARTA CAMARA CIVEL).
Com relevo para o Colendo STJ, quem dá a ultima palavra com relação à interpretação da Lei CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. DISTRATO. AÇÃO PRETENDENDO A RESCISÃO E A RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO DE 17% EM FAVOR DA VENDEDORA, COMO RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL DE 1916, ART. 924. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA INTEIRAMENTE.
I. Não é possível a demonstração do dissídio jurisprudencial sem a juntada dos inteiros teores dos acórdãos divergentes ou a indicação do repositório autorizado.
II. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281).
III. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado em 17%, atendendo ao próprio pedido da construtora-ré, abaixo do percentual usualmente fixado para casos que tais.
IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido.
(REsp 686.865/PE, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 28/08/2007, DJ 05/11/2007 p. 269)
Recurso Especial. Compromisso de Compra e Venda. Imóvel em Construção. Rescisão Contratual. Transação. Devolução das parcelas pagas pela promitente vendedora. Correção Monetária. Compensação. É inaceitável transação que contrarie os princípios básicos do direito e as disposições legais vigentes. Não se admite como válido o distrato de promessa de compra e venda segundo o qual o promissário comprador recebe a devolução das parcelas pagas sem correção monetária.
A correção monetária é um mero fator de atualização do valor aquisitivo da moeda. Não confere um plus ao valor da dívida, razão pela qual, não pode fazer às vezes da multa compensatória, não estipulada.
Recurso especial não conhecido.
(REsp 331.346/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/10/2001, DJ 19/11/2001 p. 267)
Processo REsp 686865 / PE Min ALDIR PASSARINHO JUNIOR QUARTA TURMA 28/08/2007 "CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. DISTRATO. AÇÃO PRETENDENDO A RESCISÃO E A RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO DE 17% EM FAVOR DA VENDEDORA, COMO RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL DE 1916, ART. 924. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA INTEIRAMENTE.
I. Não é possível a demonstração do dissídio jurisprudencial sem a juntada dos inteiros teores dos acórdãos divergentes ou a indicação do repositório autorizado.
II. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281).
III. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado em 17%, atendendo ao próprio pedido da construtora-ré, abaixo do percentual usualmente fixado para casos que tais.
IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido".
No que toca ao recurso adesivo, interposto pelo casal autor, em que persegue a imposição integral da sucumbência à ré e a incidência da correção monetária a contar da data do desembolso, é somente parcial a razão dos recorrentes.
Com efeito, os autores venceram parte substancial do pedido, eis que pedida a restituição de 90% o julgado condenou a ré a restituir 80%, por isso deve a sucumbência ser carreada, na sua integralidade, ao pólo réu, estabelecido o valor da condenação como base de cálculo da verba honorária de 10% (dez por cento).
Finalmente, no que concerne ao momento da incidência da correção monetária, é pacífico o entendimento que, a atualização deve começar a incidir a partir do momento que se caracteriza o prejuízo da parte lesada. A matéria está sumulada no verbete número 43 das súmulas do STJ, in verbis:
"Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo".
Querem os Apelantes adesivos que o prejuízo seja reconhecido por ocasião da data do desembolso, sendo certo que esta não é a melhor interpretação a ser dada no caso concreto.
O valor despendido pelos Autores foi no intuito de adimplir com o contrato, e não houve ato ilícito por parte da apelada simplesmente por receber o valor. Assim, a configuração do ato ilícito ficou reconhecida na sentença, que reconheceu o ato ilícito contratual, retroativo à data da citação, razão pela qual a partir daí que começa a incidir a atualização monetária.
P O R I S S O, a Turma Julgadora, nega provimento ao primeiro recurso, da empresa ré e provê parcialmente o adesivo apenas para imputar a integralidade da sucumbência ao pólo réu, estabelecido o valor da condenação como base de cálculo da verba honorária fixada em 10% (dez por cento).
Rio de Janeiro, 16 de setembro de 2.009
Marilia de Castro Neves Vieira, Desembargador Relator
RELATÓRIO
A controvérsia, como posta nestes autos, deriva de contrato de compra e venda de imóvel. As partes pactuaram, em 19/10/2001, contrato de promessa de compra e venda (fls. 40/55), cujo objeto é o imóvel situado na Praça Antonio Callado, n. 53, apto 103 - Barra da Tijuca.
Por impossibilidade de adimplirem com as parcelas do financiamento o casal autor procurou a incorporadora e as partes celebraram o distrato, mediante escritura pública (fls. 61/3), ficando acordado que a ré restituiria aos autores a quantia certa e ajustada de R$ 115.980,31 (cento e quinze mil, novecentos e oitenta reais e trinta e um centavos), correspondente a 60% (sessenta por cento) do valor do contrato, sem qualquer correção. Entendem-se com direito à devolução de 90% (noventa por cento) do valor pago o que perseguem por esta ação, com abatimento do valor já pago.
O desate deu-se pela sentença de fls. 208/11, do juízo da 6ª Vara Cível, da Regional da Barra da Tijuca. Assentou S.Exa. que a matéria está subsumida as regras do Código de Defesa do Consumidor e que os promitentes compradores têm direito a reaverem parcela maior do que pagaram abatido o percentual que serviria para remunerar as chamadas despesas administrativas e o percentual pelo tempo em que tiveram a posse do imóvel.
Entendeu o julgador singular que a parcela retida, de 40%, mostra-se excessiva, constituindo enriquecimento sem causa da ré porque uma vez devolvido o imóvel este será novamente colocado no mercado.
Daí julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a ré a restituir os valores pagos pelos autores no percentual de 80% (oitenta por cento), com retenção de 20% (vinte por cento), percentual apto a remunerar as despesas administrativas e os valores correspondentes ao tempo em que os autores detiveram a posse do imóvel, com juros e correção desde a citação.
Imputou à vencida a sucumbência e fixou a honorária em R$ 2.000,00 (dois mil reais) já considerada a sucumbência recíproca.
Apelaram as partes:
A ré, perseguindo a reversão, para decreto de improcedência, forte na tese de que o percentual de retenção convencionado pelas partes funcionaria aqui como prévia limitação de possíveis prejuízos pecuniários sofridos pela parte que não deu causa ao desfazimento do negócio.
O casal autor, de forma adesiva, querendo a imputação integral da sucumbência ao pólo réu vencido em parte substancial da demanda, com estabelecimento do total da condenação como base de cálculo da verba honorária.
Os recursos são tempestivos, corretamente preparado o primeiro e sob gratuidade o adesivo e foram contrariados.
Este, o relatório. À d. Revisão.
Rio de Janeiro, 01 de setembro de 2.009
Marilia de Castro Neves Vieira, Desembargador Relator
Certificado por DES. MARILIA DE CASTRO NEVES
ARREMATAÇÃO JUDICIAL – ANULAÇÃO – VÍCIO RESULTANTE DE ERRO – CONTRATO DE GAVETA – LOTE QUE AINDA ERA DO VENDEDOR – VENDA E COMPRA QUE FORA PROMETIDA A
ARREMATAÇÃO JUDICIAL – ANULAÇÃO – VÍCIO RESULTANTE DE ERRO – CONTRATO DE GAVETA – LOTE QUE AINDA ERA DO VENDEDOR – VENDA E COMPRA QUE FORA PROMETIDA A OUTREM DE ACORDO COM O CADASTRO MUNICIPAL – RECURSO PROVIDO
(TJSP)
ACÓRDÃO
Arrematação judicial. Imóvel compromissado a terceiro, penhorado por obrigação do promitente vendedor e arrematado por preço equivalente a 19% de seu valor venal. Irrelevância da falta de registro da promessa de venda e compra no registro imobiliário, diante do subjacente fenômeno econômico. Execução, ainda, maculada por falha em constatação efetuada por oficial de justiça, que não informou estar edificado o lote. Não bastasse, falhou o próprio Município credor ao nomear o lote à penhora, pois desconsiderou a existência de registro da promessa de venda em seu cadastro imobiliário ao nomear o bem à penhora, de forma a impedir dação de ciência da apreensão ao respectivo compromissário comprador. Ação julgada improcedente. Sentença reformada. Recurso provido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível com Revisão nº 841.909-5/0-00, da Comarca de Piraju, em que é apelante Vera Lucia do Prado, sendo apelados Walter Simões de Almeida e outra.
Acordam, em Sétima Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores Walter Swensson (Presidente, sem voto), Nogueira Diefenthaler e Barreto Fonseca.
São Paulo, 15 de dezembro de 2008.
Coimbra Schmidt, Relator
VOTO
A apelante demandou anulação de arrematação porque maculada com vício resultante de erro (CC, art. 171, II) e porque aperfeiçoada a preço vil: não foi avaliada a edificação erigida em 1992 em lote de terreno que desde 1987 não mais pertencia à devedora do Município, malgrado o compromisso de venda e compra respectivo jamais tenha sido levado a registro.
A pretensão foi denegada pela sentença de f. 65/7, cujo relatório adoto. Seu prolator levou em conta, exclusivamente, o conceito legal da propriedade imobiliária.
Nela insiste, mediante tempestiva apelação. Citando o Recurso Especial 810.355/RS (8.4.08, Min. Luiz Fux), pondera que “o terceiro adquirente de boa-fé pode promover ação de anulação da arrematação como consectário de que a todo direito corresponde uma ação que o assegura, sendo certo que para propô-la basta demonstrar interesse e legitimidade” (f. 89/95).
Apenas o Município respondeu (f. 98/101).
É o relatório.
O conceito legal de propriedade com base no qual a sentença prestigiou a arrematação é dissociado da realidade, tanto social como econômica, pois os ditos “contratos de gaveta” são muito comuns e só não se prestam à adjudicação compulsória. Se juridicamente não representam título hábil à aquisição da propriedade imobiliária, de outro prestam-se, ao menos, à transmissão da posse, que também pode ser oposta à expropriação do patrimônio do devedor para satisfação de seu credor. E aí é que está o cerne da questão: segundo o art. 646 do CPC, a execução por quantia certa tem por objeto expropriar bens do devedor, a fim de satisfazer o direito do credor.
Se juridicamente o lote ainda era do vendedor, economicamente alienado já se encontrava. Deixa esta certeza a inexistência de notícia do ajuizamento de demanda resilitória da promessa de venda e compra originária ou de qualquer outra pretensão que, com base nela, tenha sido dirigida à apelante.
Muito bem. O Município não promoveu a hasta pública, consoante alegado na petição inicial (f. 4). Quem a promoveu, como não poderia deixar de ser, foi o Juízo da execução. Que anteriormente penhorou o lote - nº 1 da quadra K do Parque Residencial Ana Cristina (f. 10/4 e 26) - após nomeação do credor (f. 73/9). Que, por sua vez, revelou não ter agido com a diligência que se espera do Poder Público em casos que tais, pois “o referido imóvel teve seu primeiro lançamento para o exercício de 1985 em nome de Fernandes & Fernandes Ltda., sob o nº 0.10.12.11.0016.0011.01, onde figurou como compromissário responsável desde o exercício de 1989 até o exercício de 2007, o Sr. JOSÉ CARLOS PEREIRA (sic, f. 72). Quem seja, o então marido da apelante (f. 10).
Com base no cadastro municipal de edificações, de regra mais atualizado do que o registro imobiliário, o Município jamais poderia ter indicado para penhora imóvel cuja venda e compra fora prometida a outrem por seu devedor. Se o fez, deveria apontar o fato, a fim de que ao eventual prejudicado fosse dada ciência da apreensão, de forma a autorizá-lo ao exercício dos interditos adequados.
Mais: a certidão acima citada dá conta da existência da edificação, retratada à f. 29, mas que não foi vista pelo oficial da justiça Devanil Bispo de Carvalho (f. 28) - cujo procedimento, recomenda-se, deva ser apropriadamente aferido na esfera administrativo-disciplinar por ocasião do retorno dos autos à Comarca.
A revelar sua desorganização, quando não malícia, o Município tenta qualificar como clandestina a edificação (f. 71). Só não reparou que o projeto lhe foi submetido e aprovado em 19 de fevereiro de 1992, a propósito do que emitiu o alvará nº 2.354-A (f. 15/6).
Tampouco pode ser isentado de culpa o arrematante. No mínimo, não foi verificar in loco o que estava a arrematar.
Se em 10 de julho de 2007 foi arrematado por R$ 4.185,97 (f. 23) imóvel cujo valor venal importava em R$ 21.015,98 um ano depois - e no intervalo nada aconteceu de extraordinário que justificasse tamanha valorização - é evidente que o preço pago foi vil, porquanto correspondente a 19,91% do que valeria.
É o suficiente para, em provimento ao recurso, julgar a ação procedente, nos termos do pedido (f. 6, 3º período). Invertidos os ônus da sucumbência, cada réu pagará à autora honorários advocatícios de R$ 1.000,00.
Fonte: BDI nº 31 - ano: 2009 - (Jurisprudência)
(TJSP)
ACÓRDÃO
Arrematação judicial. Imóvel compromissado a terceiro, penhorado por obrigação do promitente vendedor e arrematado por preço equivalente a 19% de seu valor venal. Irrelevância da falta de registro da promessa de venda e compra no registro imobiliário, diante do subjacente fenômeno econômico. Execução, ainda, maculada por falha em constatação efetuada por oficial de justiça, que não informou estar edificado o lote. Não bastasse, falhou o próprio Município credor ao nomear o lote à penhora, pois desconsiderou a existência de registro da promessa de venda em seu cadastro imobiliário ao nomear o bem à penhora, de forma a impedir dação de ciência da apreensão ao respectivo compromissário comprador. Ação julgada improcedente. Sentença reformada. Recurso provido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível com Revisão nº 841.909-5/0-00, da Comarca de Piraju, em que é apelante Vera Lucia do Prado, sendo apelados Walter Simões de Almeida e outra.
Acordam, em Sétima Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores Walter Swensson (Presidente, sem voto), Nogueira Diefenthaler e Barreto Fonseca.
São Paulo, 15 de dezembro de 2008.
Coimbra Schmidt, Relator
VOTO
A apelante demandou anulação de arrematação porque maculada com vício resultante de erro (CC, art. 171, II) e porque aperfeiçoada a preço vil: não foi avaliada a edificação erigida em 1992 em lote de terreno que desde 1987 não mais pertencia à devedora do Município, malgrado o compromisso de venda e compra respectivo jamais tenha sido levado a registro.
A pretensão foi denegada pela sentença de f. 65/7, cujo relatório adoto. Seu prolator levou em conta, exclusivamente, o conceito legal da propriedade imobiliária.
Nela insiste, mediante tempestiva apelação. Citando o Recurso Especial 810.355/RS (8.4.08, Min. Luiz Fux), pondera que “o terceiro adquirente de boa-fé pode promover ação de anulação da arrematação como consectário de que a todo direito corresponde uma ação que o assegura, sendo certo que para propô-la basta demonstrar interesse e legitimidade” (f. 89/95).
Apenas o Município respondeu (f. 98/101).
É o relatório.
O conceito legal de propriedade com base no qual a sentença prestigiou a arrematação é dissociado da realidade, tanto social como econômica, pois os ditos “contratos de gaveta” são muito comuns e só não se prestam à adjudicação compulsória. Se juridicamente não representam título hábil à aquisição da propriedade imobiliária, de outro prestam-se, ao menos, à transmissão da posse, que também pode ser oposta à expropriação do patrimônio do devedor para satisfação de seu credor. E aí é que está o cerne da questão: segundo o art. 646 do CPC, a execução por quantia certa tem por objeto expropriar bens do devedor, a fim de satisfazer o direito do credor.
Se juridicamente o lote ainda era do vendedor, economicamente alienado já se encontrava. Deixa esta certeza a inexistência de notícia do ajuizamento de demanda resilitória da promessa de venda e compra originária ou de qualquer outra pretensão que, com base nela, tenha sido dirigida à apelante.
Muito bem. O Município não promoveu a hasta pública, consoante alegado na petição inicial (f. 4). Quem a promoveu, como não poderia deixar de ser, foi o Juízo da execução. Que anteriormente penhorou o lote - nº 1 da quadra K do Parque Residencial Ana Cristina (f. 10/4 e 26) - após nomeação do credor (f. 73/9). Que, por sua vez, revelou não ter agido com a diligência que se espera do Poder Público em casos que tais, pois “o referido imóvel teve seu primeiro lançamento para o exercício de 1985 em nome de Fernandes & Fernandes Ltda., sob o nº 0.10.12.11.0016.0011.01, onde figurou como compromissário responsável desde o exercício de 1989 até o exercício de 2007, o Sr. JOSÉ CARLOS PEREIRA (sic, f. 72). Quem seja, o então marido da apelante (f. 10).
Com base no cadastro municipal de edificações, de regra mais atualizado do que o registro imobiliário, o Município jamais poderia ter indicado para penhora imóvel cuja venda e compra fora prometida a outrem por seu devedor. Se o fez, deveria apontar o fato, a fim de que ao eventual prejudicado fosse dada ciência da apreensão, de forma a autorizá-lo ao exercício dos interditos adequados.
Mais: a certidão acima citada dá conta da existência da edificação, retratada à f. 29, mas que não foi vista pelo oficial da justiça Devanil Bispo de Carvalho (f. 28) - cujo procedimento, recomenda-se, deva ser apropriadamente aferido na esfera administrativo-disciplinar por ocasião do retorno dos autos à Comarca.
A revelar sua desorganização, quando não malícia, o Município tenta qualificar como clandestina a edificação (f. 71). Só não reparou que o projeto lhe foi submetido e aprovado em 19 de fevereiro de 1992, a propósito do que emitiu o alvará nº 2.354-A (f. 15/6).
Tampouco pode ser isentado de culpa o arrematante. No mínimo, não foi verificar in loco o que estava a arrematar.
Se em 10 de julho de 2007 foi arrematado por R$ 4.185,97 (f. 23) imóvel cujo valor venal importava em R$ 21.015,98 um ano depois - e no intervalo nada aconteceu de extraordinário que justificasse tamanha valorização - é evidente que o preço pago foi vil, porquanto correspondente a 19,91% do que valeria.
É o suficiente para, em provimento ao recurso, julgar a ação procedente, nos termos do pedido (f. 6, 3º período). Invertidos os ônus da sucumbência, cada réu pagará à autora honorários advocatícios de R$ 1.000,00.
Fonte: BDI nº 31 - ano: 2009 - (Jurisprudência)
Reconhecimento fotográfico irregular no inquérito não anula processo se vício é sanado na fase judicial
A Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aplicou o entendimento de que irregularidade no reconhecimento fotográfico de autor de crime durante o inquérito policial não é causa de nulidade da ação se essa ilegalidade for reparada na fase judicial. A tese foi expressa no julgamento de um habeas corpus impetrado por uma condenada por furto.
Na ação, a acusada pedia a nulidade do processo a que responde sob a alegação de que, ao realizar seu reconhecimento fotográfico durante a investigação do crime, a polícia de São Paulo não observou as formalidades previstas no artigo 226 do Código de Processo Penal (CPP) para o procedimento.
O dispositivo prevê que a pessoa levada a reconhecimento deve ser colocada ao lado de outras semelhantes a ela. Depois disso, quem foi chamado a fazer o reconhecimento deve apontar entre o grupo aquela que participou da ação criminosa.
Segundo a defesa, ao fazer o reconhecimento, a polícia mostrou às testemunhas somente a foto da acusada e não de outras pessoas semelhantes a ela, o que teria violado a conduta prevista na lei. Além disso, a polícia não elaborou o auto de reconhecimento fotográfico, documento indispensável para a validade do ato.
Ao apreciar o pedido, a Quinta Turma lembrou que a jurisprudência do STJ admite a possibilidade de reconhecimento por meio fotográfico desde que observadas as formalidades contidas no artigo 226 do CPP. No entanto, no caso julgado, os ministros entenderam que a irregularidade foi sanada no curso do processo pelo juiz responsável pela causa.
O magistrado realizou o reconhecimento pessoal da acusada na audiência de inquirição de testemunhas sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. “(...) a condenação se baseou nas provas produzidas na fase judicial, com o revestimento de todas as exigências do devido processo legal”, escreveu o relator da ação no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima.
Fonte: Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ
Na ação, a acusada pedia a nulidade do processo a que responde sob a alegação de que, ao realizar seu reconhecimento fotográfico durante a investigação do crime, a polícia de São Paulo não observou as formalidades previstas no artigo 226 do Código de Processo Penal (CPP) para o procedimento.
O dispositivo prevê que a pessoa levada a reconhecimento deve ser colocada ao lado de outras semelhantes a ela. Depois disso, quem foi chamado a fazer o reconhecimento deve apontar entre o grupo aquela que participou da ação criminosa.
Segundo a defesa, ao fazer o reconhecimento, a polícia mostrou às testemunhas somente a foto da acusada e não de outras pessoas semelhantes a ela, o que teria violado a conduta prevista na lei. Além disso, a polícia não elaborou o auto de reconhecimento fotográfico, documento indispensável para a validade do ato.
Ao apreciar o pedido, a Quinta Turma lembrou que a jurisprudência do STJ admite a possibilidade de reconhecimento por meio fotográfico desde que observadas as formalidades contidas no artigo 226 do CPP. No entanto, no caso julgado, os ministros entenderam que a irregularidade foi sanada no curso do processo pelo juiz responsável pela causa.
O magistrado realizou o reconhecimento pessoal da acusada na audiência de inquirição de testemunhas sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. “(...) a condenação se baseou nas provas produzidas na fase judicial, com o revestimento de todas as exigências do devido processo legal”, escreveu o relator da ação no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima.
Fonte: Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ
Autônomas ou acessórias, vagas de garagem são temas de decisões do STJ
As questões referentes às vagas de garagem sempre geram polêmica e são, ainda hoje, motivo de conflitos. Vaga de garagem pode ser penhorada? Pode ser vendida ou alugada para um outro condômino? Como o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido sobre estas e outras questões relacionadas às vagas de garagem?
Há dois tipos de vaga de garagem. A vaga acessória é um bem imóvel acessório ao principal (apartamento ou casa), com uma única matrícula no registro imobiliário. A certidão do registro de imóveis determina a área total, composta da área útil (a do interior da unidade), a área da vaga de garagem e uma porcentagem da área comum. Nesses casos, pode acontecer de a vaga estar situada em local indeterminado.
Já na unidade autônoma, a vaga de garagem é um bem imóvel separado do apartamento ou da casa. Ou seja, há duas matrículas: uma do apartamento ou casa e outra da vaga de garagem. Normalmente, ela está situada em local determinado, com descrição de seu tamanho e limites.
Penhora da vaga
A penhora é a apreensão judicial de bens para a satisfação de uma dívida. Uma casa ou apartamento pode ser um desses bens. E até a unidade autônoma entra nessa lista. O STJ reconhece a penhorabilidade das vagas de garagem.
Em um julgamento realizado pela Segunda Turma, os ministros decidiram que é possível a penhora de vaga de garagem que seja uma unidade autônoma, mesmo que relacionada a bem de família, quando possuir registro e matrícula próprios. O caso envolvia débitos em tributos com a União (Resp 1057511).
A Quarta Turma também analisou a questão, mas pela ótica do Direito Privado. Para a Turma, o boxe de estacionamento, identificado como unidade autônoma em relação à residência do devedor, tendo matrícula própria no registro de imóveis, não se enquadra na hipótese prevista no artigo 1º da Lei n. 8.009/90 (impenhorabilidade do bem de família), sendo, portanto, penhorável (Resp 876011).
Alienação
A alienação (transferência para outra pessoa de um bem ou direito) é outro caso bem discutido na Casa. São frequentes processos que discutem se o condômino pode alugar ou vender a sua vaga para quem ele bem entender. A polêmica está relacionada ao aumento de número de carros nas ruas, poucos estacionamentos e, principalmente, à segurança.
Em julgamento realizado pela Terceira Turma, os ministros destacaram que, como direito acessório, a vaga de garagem adere à unidade, sendo, contudo, desta destacável para efeito de sua cessão a outro condômino. Para eles, apesar de a vaga ser bem acessório à unidade condominial, é admissível a sua transferência para outro apartamento do mesmo prédio (Resp 954861). A mesma regra vale, consequentemente, para sua locação.
Retificação
Já em outro julgamento, o STJ teve que decidir sobre a retificação do registro mobiliário de um apartamento para que dele constasse a localização do boxe de garagem anteriormente vinculada àquele imóvel. No caso, um casal adquiriu o apartamento (n. 122) de um edifício residencial de São Paulo e a respectiva vaga de garagem (n. 11).
Quando os novos proprietários tentaram ocupar a vaga, constataram que a esta estava ocupada pelo carro de uma vizinha. De acordo com o casal, a identificação das vagas no subsolo foi alterada, transferindo a vaga 11, que é sensivelmente maior, para o apartamento 121 e deixando o apartamento dela (122) com a vaga 9. A disputa entre os vizinhos acabou chegando no STJ. A Quarta Turma ao analisar a questão determinou a devolução da vaga de garagem para a antiga proprietária e condenou a moradora do apartamento 121, que adulterou o número do boxe, ao pagamento de uma indenização pelo uso indevido da vaga (Resp 100765).
Preço de imóvel e tamanho do boxe
O Tribunal da Cidadania teve que decidir um caso curioso, no qual dois compradores de um apartamento pediram o abatimento de R$ 15 mil do preço do valor do imóvel porque na vaga de garagem cabia apenas um carro pequeno.
Os compradores alegaram que, após a aquisição, mas antes do pagamento total, alugaram o imóvel. No entanto, o preço do aluguel teve que ser reduzido, já que o carro do locatário não cabia na vaga de garagem referente ao apartamento. Diante da constatação, os compradores recorreram à Justiça exigindo do antigo proprietário a redução do valor a ser pago pelo imóvel. Além disso, pediram indenização por perdas e danos em razão da redução do valor do aluguel.
O STJ não atendeu ao pedido dos compradores e manteve decisão de primeiro e segundo graus. Para a Corte, como a vaga estava devidamente escriturada, existindo jurídica e fisicamente, não cabe a pretensão de abatimento do preço do imóvel residencial (Resp 488297).
Extinção de vaga de garagem
Mesmo sabendo que é na reunião de condomínio que são tomadas as decisões importantes a respeito do prédio, muitos condôminos não vão à assembléia. Por essa razão, acabam ficando de fora do que foi decidido sem poder dar seu voto ou opinião. E foi isso o que aconteceu num condomínio em São Paulo.
Os moradores do prédio realizaram assembléia e, por maioria, decidiram extinguir oito vagas de garagem do condomínio, sob alegação de que a quantidade total não era comportada no espaço físico disponível. Um banco, alegando ser proprietário de nove vagas de garagem, devidamente registradas em matrículas próprias, recorreu à Justiça. Após decisão de segunda instância, mantendo a extinção dos boxes, o caso chegou ao STJ. O banco afirmou que não bastaria a aprovação dos presentes na assembléia, sendo imprescindível a concordância de todos os prejudicados com a mudança.
Ao julgar o caso, a Quarta Turma destacou que é vedado à assembléia de condomínio extinguir vagas de garagem que têm matricula própria e pertencem a um dos condôminos ausentes à reunião. Os ministros anularam a assembléia e restabeleceram o número de vagas anterior à reunião de condomínio.
fONTE: Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ
Há dois tipos de vaga de garagem. A vaga acessória é um bem imóvel acessório ao principal (apartamento ou casa), com uma única matrícula no registro imobiliário. A certidão do registro de imóveis determina a área total, composta da área útil (a do interior da unidade), a área da vaga de garagem e uma porcentagem da área comum. Nesses casos, pode acontecer de a vaga estar situada em local indeterminado.
Já na unidade autônoma, a vaga de garagem é um bem imóvel separado do apartamento ou da casa. Ou seja, há duas matrículas: uma do apartamento ou casa e outra da vaga de garagem. Normalmente, ela está situada em local determinado, com descrição de seu tamanho e limites.
Penhora da vaga
A penhora é a apreensão judicial de bens para a satisfação de uma dívida. Uma casa ou apartamento pode ser um desses bens. E até a unidade autônoma entra nessa lista. O STJ reconhece a penhorabilidade das vagas de garagem.
Em um julgamento realizado pela Segunda Turma, os ministros decidiram que é possível a penhora de vaga de garagem que seja uma unidade autônoma, mesmo que relacionada a bem de família, quando possuir registro e matrícula próprios. O caso envolvia débitos em tributos com a União (Resp 1057511).
A Quarta Turma também analisou a questão, mas pela ótica do Direito Privado. Para a Turma, o boxe de estacionamento, identificado como unidade autônoma em relação à residência do devedor, tendo matrícula própria no registro de imóveis, não se enquadra na hipótese prevista no artigo 1º da Lei n. 8.009/90 (impenhorabilidade do bem de família), sendo, portanto, penhorável (Resp 876011).
Alienação
A alienação (transferência para outra pessoa de um bem ou direito) é outro caso bem discutido na Casa. São frequentes processos que discutem se o condômino pode alugar ou vender a sua vaga para quem ele bem entender. A polêmica está relacionada ao aumento de número de carros nas ruas, poucos estacionamentos e, principalmente, à segurança.
Em julgamento realizado pela Terceira Turma, os ministros destacaram que, como direito acessório, a vaga de garagem adere à unidade, sendo, contudo, desta destacável para efeito de sua cessão a outro condômino. Para eles, apesar de a vaga ser bem acessório à unidade condominial, é admissível a sua transferência para outro apartamento do mesmo prédio (Resp 954861). A mesma regra vale, consequentemente, para sua locação.
Retificação
Já em outro julgamento, o STJ teve que decidir sobre a retificação do registro mobiliário de um apartamento para que dele constasse a localização do boxe de garagem anteriormente vinculada àquele imóvel. No caso, um casal adquiriu o apartamento (n. 122) de um edifício residencial de São Paulo e a respectiva vaga de garagem (n. 11).
Quando os novos proprietários tentaram ocupar a vaga, constataram que a esta estava ocupada pelo carro de uma vizinha. De acordo com o casal, a identificação das vagas no subsolo foi alterada, transferindo a vaga 11, que é sensivelmente maior, para o apartamento 121 e deixando o apartamento dela (122) com a vaga 9. A disputa entre os vizinhos acabou chegando no STJ. A Quarta Turma ao analisar a questão determinou a devolução da vaga de garagem para a antiga proprietária e condenou a moradora do apartamento 121, que adulterou o número do boxe, ao pagamento de uma indenização pelo uso indevido da vaga (Resp 100765).
Preço de imóvel e tamanho do boxe
O Tribunal da Cidadania teve que decidir um caso curioso, no qual dois compradores de um apartamento pediram o abatimento de R$ 15 mil do preço do valor do imóvel porque na vaga de garagem cabia apenas um carro pequeno.
Os compradores alegaram que, após a aquisição, mas antes do pagamento total, alugaram o imóvel. No entanto, o preço do aluguel teve que ser reduzido, já que o carro do locatário não cabia na vaga de garagem referente ao apartamento. Diante da constatação, os compradores recorreram à Justiça exigindo do antigo proprietário a redução do valor a ser pago pelo imóvel. Além disso, pediram indenização por perdas e danos em razão da redução do valor do aluguel.
O STJ não atendeu ao pedido dos compradores e manteve decisão de primeiro e segundo graus. Para a Corte, como a vaga estava devidamente escriturada, existindo jurídica e fisicamente, não cabe a pretensão de abatimento do preço do imóvel residencial (Resp 488297).
Extinção de vaga de garagem
Mesmo sabendo que é na reunião de condomínio que são tomadas as decisões importantes a respeito do prédio, muitos condôminos não vão à assembléia. Por essa razão, acabam ficando de fora do que foi decidido sem poder dar seu voto ou opinião. E foi isso o que aconteceu num condomínio em São Paulo.
Os moradores do prédio realizaram assembléia e, por maioria, decidiram extinguir oito vagas de garagem do condomínio, sob alegação de que a quantidade total não era comportada no espaço físico disponível. Um banco, alegando ser proprietário de nove vagas de garagem, devidamente registradas em matrículas próprias, recorreu à Justiça. Após decisão de segunda instância, mantendo a extinção dos boxes, o caso chegou ao STJ. O banco afirmou que não bastaria a aprovação dos presentes na assembléia, sendo imprescindível a concordância de todos os prejudicados com a mudança.
Ao julgar o caso, a Quarta Turma destacou que é vedado à assembléia de condomínio extinguir vagas de garagem que têm matricula própria e pertencem a um dos condôminos ausentes à reunião. Os ministros anularam a assembléia e restabeleceram o número de vagas anterior à reunião de condomínio.
fONTE: Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ
STJ aprova quatro novas súmulas
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) lançou quatro novas súmulas. Confira a seguir o teor de cada enunciado e acesse a notícia com detalhes sobre a aprovação do texto:
- Súmula 402: “O contrato de seguro por danos pessoais compreende danos morais, salvo cláusula expressa de exclusão”.
- Súmula 403: “Independe de prova do prejuízo a indenização pela publicação não autorizada da imagem de pessoa com fins econômicos ou comerciais”.
- Súmula 404: "É dispensável o Aviso de Recebimento (AR) na carta de comunicação ao consumidor sobre a negativação de seu nome em bancos de dados e cadastros”.
- Súmula 405: “A ação de cobrança do seguro obrigatório (DPVAT) prescreve em três anos”.
Para acessar a lista completa de súmulas do STJ no site da Corte (www.stj.jus.br), basta clicar em “Consultas”, no menu à esquerda da tela inicial do site, e acessar o link “Súmulas”.
Fonte: STJ
- Súmula 402: “O contrato de seguro por danos pessoais compreende danos morais, salvo cláusula expressa de exclusão”.
- Súmula 403: “Independe de prova do prejuízo a indenização pela publicação não autorizada da imagem de pessoa com fins econômicos ou comerciais”.
- Súmula 404: "É dispensável o Aviso de Recebimento (AR) na carta de comunicação ao consumidor sobre a negativação de seu nome em bancos de dados e cadastros”.
- Súmula 405: “A ação de cobrança do seguro obrigatório (DPVAT) prescreve em três anos”.
Para acessar a lista completa de súmulas do STJ no site da Corte (www.stj.jus.br), basta clicar em “Consultas”, no menu à esquerda da tela inicial do site, e acessar o link “Súmulas”.
Fonte: STJ
Corretor de imóveis não precisa concluir negociação para receber comissão
Se o corretor faz a aproximação entre o comprador e o dono do imóvel e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça que, por maioria, acompanhou o entendimento da relatora ministra Nancy Andrighi.
Duas clientes recorreram contra ação de cobrança de corretor que alegava ter direito a receber R$ 112.750, equivalentes a 10% do valor da compra do imóvel a título de comissão por intermediação de venda de imóvel. Em primeira instância, o valor da comissão foi reduzido para 1% do valor do negócio, considerando que, apesar de o corretor ter feito a aproximação entre as partes, não teria ajudado na negociação.
O corretor apelou e o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) decidiu aumentar a comissão para 6%. O TJRS considerou que o corretor havia oferecido o imóvel para as clientes e que a demora para o fechamento do negócio não foi de responsabilidade deste. Considerou, porém, que o valor do imóvel tornaria a comissão de 10% excessiva.
As clientes recorreram ao STJ, afirmando haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema), havendo o entendimento de que o intermediador deve participar da negociação para receber a comissão. Além disso, a concretização do negócio deveria ocorrer dentro do prazo estabelecido contratualmente.
Na sua decisão, a ministra Nancy Andrighi apontou que nos próprios autos foi apontada a importância do trabalho do corretor para a concretização do negócio. A ministra afirma que avaliar a qualidade ou relevância desse trabalho exigiria a análise de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do próprio Tribunal. "Ainda que assim não fosse, cumpre destacar que o principal e mais árduo trabalho do corretor é efetivamente aproximar as partes, pois, a partir de então, assume papel secundário", acrescentou.
"Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente", explica a relatora. E completa: "Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida."
A ministra Andrighi observou ainda que, mesmo que o corretor não participe do negócio até a sua conclusão, merece receber a comissão, sendo essa a jurisprudência dominante do STJ. Quanto à questão do prazo, a ministra admitiu haver o dissídio. No caso haveria o prazo de 30 dias para a ação do corretor. A magistrada considerou, entretanto, que a aproximação entre as partes do negócio se deu dentro desse prazo e que a demora posterior para sua conclusão não seria de responsabilidade do corretor.
A discussão agora voltar à pauta de julgamentos do Superior Tribunal de Justiça. As clientes interpuseram embargos de divergência e a questão agora pode ser levada à Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turma, se for admitida pelo ministro ao qual for distribuído.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
Duas clientes recorreram contra ação de cobrança de corretor que alegava ter direito a receber R$ 112.750, equivalentes a 10% do valor da compra do imóvel a título de comissão por intermediação de venda de imóvel. Em primeira instância, o valor da comissão foi reduzido para 1% do valor do negócio, considerando que, apesar de o corretor ter feito a aproximação entre as partes, não teria ajudado na negociação.
O corretor apelou e o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) decidiu aumentar a comissão para 6%. O TJRS considerou que o corretor havia oferecido o imóvel para as clientes e que a demora para o fechamento do negócio não foi de responsabilidade deste. Considerou, porém, que o valor do imóvel tornaria a comissão de 10% excessiva.
As clientes recorreram ao STJ, afirmando haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema), havendo o entendimento de que o intermediador deve participar da negociação para receber a comissão. Além disso, a concretização do negócio deveria ocorrer dentro do prazo estabelecido contratualmente.
Na sua decisão, a ministra Nancy Andrighi apontou que nos próprios autos foi apontada a importância do trabalho do corretor para a concretização do negócio. A ministra afirma que avaliar a qualidade ou relevância desse trabalho exigiria a análise de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do próprio Tribunal. "Ainda que assim não fosse, cumpre destacar que o principal e mais árduo trabalho do corretor é efetivamente aproximar as partes, pois, a partir de então, assume papel secundário", acrescentou.
"Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente", explica a relatora. E completa: "Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida."
A ministra Andrighi observou ainda que, mesmo que o corretor não participe do negócio até a sua conclusão, merece receber a comissão, sendo essa a jurisprudência dominante do STJ. Quanto à questão do prazo, a ministra admitiu haver o dissídio. No caso haveria o prazo de 30 dias para a ação do corretor. A magistrada considerou, entretanto, que a aproximação entre as partes do negócio se deu dentro desse prazo e que a demora posterior para sua conclusão não seria de responsabilidade do corretor.
A discussão agora voltar à pauta de julgamentos do Superior Tribunal de Justiça. As clientes interpuseram embargos de divergência e a questão agora pode ser levada à Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turma, se for admitida pelo ministro ao qual for distribuído.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
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