(STJ)
BDI nº 9 - ano:2009 - (Jurisprudência)
AgRg no Recurso Especial nº 1.034.349 - SP (2008/0035945-3)
Relator: Ministro Massami Uyeda
Agravante: Sociedade de Amigos do Vale das Laranjeiras
Agravado: George YamashitaOba e outro
EMENTA
Agravo Regimental no Recurso Especial - Direito das coisas - Condomínio - Taxa para manutenção - Imposição de obrigação a não-associado - Impossibilidade - Recurso improvido.
1. A agravante não trouxe qualquer subsídio capaz de alterar os fundamentos da decisão atacada.
2. Os proprietários que não integram a associação de moradores não estão obrigados ao pagamento compulsório de taxas condominiais ou outras contribuições. Precedentes.
3. Agravo regimental improvido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, a Turma, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Sidnei Beneti e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Brasília, 20 de novembro de 2008
Ministro Massami Uyeda, Relator
RELATÓRIO
Exmo. Sr. Ministro Massami Uyeda (Relator):
Trata-se de agravo regimental interposto pela Sociedade de Amigos do Vale das Laranjeiras contra decisão desta relatoria, assim ementada:
“Recurso especial - Direito das coisas - Condomínio - Taxa para manutenção - Violação dos artigos 5º, incisos II e XX, 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal - Competência do Supremo Tribunal Federal - ofensa aos artigos 513, 515 e 541 do CPC e 17 e 22 da lei 6.766/79 - Ausência de prequestionamento - Inteligência da Súmula 282/STF - Imposição de obrigação a não-associado - Impossibilidade - Divergência jurisprudencial verificada - Recurso provido. “
Busca a agravante a reforma do decisum, sustentando, em síntese, que a jurisprudência do STJ encontra-se oscilante quanto à matéria. Assevera, outrossim, que o não-pagamento da contribuição pelos serviços oferecidos pela Associação caracteriza enriquecimento ilícito por parte do devedor, em detrimento dos demais moradores, por isso não há violação ao art. 884 do Código Civil. Alega, ademais, que o recorrido deve participar do rateio das despesas de melhoramentos que beneficiam a todos, ainda que não faça parte da associação. Cita julgados deste Tribunal.
É o relatório.
VOTO
Exmo. Sr. Ministro Massami Uyeda (Relator):
O inconformismo não merece prosperar.
Com efeito.
Relativamente à questão do enriquecimento ilícito por parte do devedor em razão do não-pagamento da contribuição pelos serviços oferecidos pela Associação, a presente irresignação não comporta provimento, uma vez que, in casu, não foi trazido qualquer subsídio capaz de alterar os fundamentos da decisão agravada. Reitera-se, pois, o seu teor:
“Todavia, tem-se por configurada a divergência interpretativa, visto que o acórdão recorrido, ao determinar o pagamento dos valores alegados pela autora, decidiu em desconformidade com a jurisprudência desta Corte, pois se os proprietários não integram a associação de moradores, inviável a cobrança compulsória de taxas condominiais ou de outra contribuição.
Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:
“Embargos de divergência. Recurso especial. Associação de moradores. Taxas de manutenção do loteamento. Imposição a quem não é associado. Impossibilidade.
- As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.” (EREsp 444931/SP, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Rel. p/ Acórdão Ministro Humberto Gomes de Barros, Segunda Seção, julgado em 26.10.2005, DJ 01.02.2006 p. 427)
Assim sendo, dá-se provimento ao recurso especial para reformar o acórdão recorrido, afastando-se a obrigatoriedade de pagamento das taxas e/ou contribuições exigidas pela Sociedade de Amigos do Vale das Laranjeiras, conforme fundamentado. “
Nega-se, pois, provimento ao agravo regimental.
É o voto.
Brasília, 20 de novembro de 2008
domingo, 19 de abril de 2009
Despesas condominiais – loja térrea – despesas comuns – critério de rateio expresso na convenção
(STJ)
BDI nº 10 - ano:2009 - (Jurisprudência)
Recurso Especial nº 763.607 - SP (2005/0099976-4)
Relator: Ministro Jorge Scartezzini
Recorrente: Francisco Xavier Piccolotto Naccarato e outro
Recorrido: Condomínio Edifício Center Plaza
EMENTA
Recurso Especial - Ação de cobrança - Taxas condominiais - Critério de rateio expresso na convenção - Conformidade com a Lei 4.591/64 - Validade - Recurso não conhecido.
1 - A teor da jurisprudência desta Corte, havendo disposição expressa na Convenção Condominial a respeito do critério de rateio das despesas comuns, em conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, aquela deve ser observada.
2 - Recurso não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Srs. Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, em não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, com quem votaram os Srs. Ministros César Asfor Rocha e Aldir Passarinho Júnior.
Brasília, DF, 16 de fevereiro de 2006.
Ministro Jorge Scartezzini , Relator
RELATÓRIO
O Exmo. Sr. Ministro Jorge Scartezzini (Relator): Infere-se dos autos que Condomínio Edifício Center Plaza ajuizou Ação de Cobrança, em desfavor de Francisco Xavier Piccolotto Naccarato e José Paulo Piccolotto Naccarato, objetivando o pagamento pelos réus – proprietários do 4º, 5º, 6º e 7º pavimento – das despesas de reforma dos elevadores vencidas e não pagas, relacionadas ao período compreendido entre abril/1999 a fevereiro/2000.
Em contestação, os réus alegaram que os elevadores objeto de reforma não lhes ofereciam nenhuma utilidade, porquanto sem comunicação com os pavimentos onde se situam as respectivas garagens. Ao final, requereram a produção de prova testemunhal e pericial.
O douto juízo de primeiro grau, julgando antecipadamente a lide, acolheu o pedido, condenando os réus a pagarem a quantia correspondente a R$ 7.933,19 (sete mil, novecentos e trinta e três reais, e dezenove centavos), corrigidos monetariamente desde a citação. Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados.
As partes apelaram. O autor, pleiteando a inclusão na condenação das parcelas vincendas, com base no artigo 290 do Código de Processo Civil. E os réus, por sua vez, visando a anulação do decisum monocrático, por cerceamento de defesa. A colenda Nona Câmara do Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo deu parcial provimento ao recurso do autor e negou o apelo dos réus, nos termos da seguinte ementa:
“Cobrança – Despesas de condomínio – Reforma de elevadores – Contradição acerca de provas – Falta de suma da contestação – Nulidades não caracterizadas – Preliminar rejeitada – Responsabilidade pelas despesas – Reconhecimento – Pavimentos de estacionamentos que são unidades condominiais – Mantida a r. sentença, mas com a inclusão das prestações vincendas, por força do art. 290 do CPC – Negado provimento ao recurso e provido, em parte, o recurso do autor.” (fl. 182).
No presente Recurso Especial, interposto com fundamento exclusivo na alínea “a” do permissivo constitucional, sustenta-se que, tendo sido solicitada a produção de provas a respeito da completa ausência de utilidade dos elevadores para os pavimentos onde se situam as garagens de propriedade dos recorrentes e, por conseguinte, de inviabilidade da cobrança, não poderia a instância ordinária julgar antecipadamente a lide – indeferindo as provas requeridas – para acolher a pretensão. Assim, aduzem, para tanto, violação aos artigos 130, 330, I, e 332, todos do Código de Processo Civil.
Contra-razões apresentadas às fls. 244/253.
Inadmitido o recurso pelo Tribunal de origem, foi interposto, então, agravo de instrumento, que, por sua vez, restou provido para determinar a subida dos autos para essa Corte, vindo-me conclusos.
É o relatório.
VOTO
O Exmo. Sr. Ministro Jorge Scartezzini (Relator): Senhores Ministros, como relatado, insurgem-se os recorrentes, com fundamento na alínea “a” do permissivo constitucional, alegando, em síntese, cerceamento de defesa no indeferimento, pelas instâncias ordinárias, de produção de provas a respeito da completa ausência de utilidade dos elevadores para os pavimentos onde se situam as garagens de propriedade dos recorrentes e, por conseguinte, de inviabilidade da cobrança. Em razão disso, aduzem violação aos artigos 130, 330, I, e 332, todos do CPC, que rezam respectivamente, verbis:
“Art. 130. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias.
Art. 330. O juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença:
I – quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência.
Art. 332. Todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, são hábeis para provar a verdade dos fatos, em que se funda a ação ou a defesa.”
O recurso não merece prosperar.
Com efeito, inicialmente importa salientar que, para se apreciar a conveniência ou não no indeferimento de provas pelas instâncias ordinárias, seria necessário a incursão na seara fática, o que é inviável em sede de Recurso Especial (Súmula 07/STJ).
De outro lado, tal circunstância não assume relevo quando a jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que, havendo disposição expressa na Convenção Condominial a respeito do critério de rateio das despesas comuns, em conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, aquela deve ser observada.
Ao que se extrai dos autos, o Tribunal local, tratando do assunto, ressaltou que houve fixação, pela convenção condominial, da responsabilidade de todos os condôminos pelas despesas dos elevadores, inclusive de reforma, vale dizer, não houve qualquer isenção quanto a tais encargos em favor das unidades pertencentes aos recorrentes. Nesse particular, disse o acórdão hostilizado, verbis:
“No caso, consoante a documentação existente nos autos, devem os réus responder pelo pagamento dos valores cobrados.
(...) da leitura da convenção condominial, não se vê a exclusão da responsabilidade propugnada pelos réus. Os elevadores pertencem ao edifício. A manutenção do prédio, sobretudo do topo exige a utilização dos elevadores. No 18º pavimento, encontra-se a caixa d’água, que serve a todos, inclusive os proprietários dos estacionamentos do 4º ao 7º pavimentos. Todos os condôminos devem contribuir para as despesas dos elevadores, inclusive de reforma. Aliás, como proprietários dos 4º ao 7º pavimentos, incabível qualquer cogitação de que não seriam condôminos. A indicação de unidades autônomas certamente inclui os proprietários dos estacionamentos. Não há outra possibilidade de se entender o preceituado no art. 41 da Convenção.
Importante ver que houve necessidade de, no art. 46, ficar esclarecido que as vagas nas garagens coletivas não poderão ser alienadas, por não se constituírem unidade autônoma, salvo os casos de alienação juntamente com a unidade autônoma. Já no tocante às garagens dos pavimentos 4º ao 7º, contrariamente, a convenção, no art. 50, estabeleceu que poderão ser elas alienadas independentemente de o adquirente ser condômino, em evidente classificação dos estacionamentos do 4º ao 7º pavimentos como unidades autônomas.” (fls. 184/185)
Assim, posta a questão nestes termos, correta a responsabilização dos ora recorrentes pelas despesas em questão, porquanto em conformidade com a jurisprudência desta Corte. A propósito:
“Condomínio. Loja térrea com acesso independente. Cotas condominiais. Critério de rateio expresso na convenção de condomínio. Validade.
- Havendo disposição expressa na convenção de condomínio, estabelecendo o critério de rateio dos encargos condominiais ordinários, prescindível é que haja outra regra específica obrigando o proprietário da loja térrea a arcar com essas despesas.
Recurso especial conhecido, mas improvido.” (REsp 537.116/RS, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ de 05/12/05)
“Civil. Condomínio. Convenção aprovada e não registrada. Obrigatoriedade para os condôminos. Precedentes. Loja autônoma. Despesas comuns. Critério de rateio expresso na convenção, conforme art. 12, § 1º, lei 4.591/64. Validade. recurso não conhecido.
I – A convenção de condomínio aprovada e não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.
II – É livre a estipulação do critério de rateio das despesas comuns, pela convenção de condomínio, nos termos do art. 12 da Lei 4.591/64.
III – A verificação da aprovação ou não da convenção pelo mínimo de dois terços dos condôminos implica em reexame de provas, vedado a esta instância, nos termos do enunciado nº 7 da súmula/STJ.
IV – A simples transcrição de ementas não é suficiente para a caracterização da divergência jurisprudencial.” (Resp 128.418/RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/09/99)
“Civil – Unidade condominial não sujeita às taxas gerais.
I – A jurisprudência e a doutrina firma entendimento no sentido de que a unidade condominial com acesso direto à via pública não está sujeita às taxas gerais atinentes aos demais apartamentos, salvo se a convenção dispõe em contrário.
II – Recurso conhecido e provido. (Resp 61.141/GO, Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER, DJ de 04/11/96)
Aliás, a doutrina não destoa do entendimento ora apresentado, senão vejamos, verbis:
“Cada proprietário de apartamento só está obrigado, em princípio, a concorrer, na proporção de sua parte, nas despesas do edifício que estejam discriminadamente aprovadas em assembléia geral.
E não há solidariedade entre os condôminos. Daí os fornecimentos feitos ao edifício só poderem ser cobrados à sua administração, respondendo cada condômino pela quota-parte que lhe tocar na composição da despesa comum.
Cumpre, entretanto, observar que não se podem atribuir os ônus de tais despesas a comunheiros que nada têm, direta ou indiretamente, com serviços que nenhuma utilidade lhes prestam. Está neste caso o proprietário de loja no rés-do-chão, e com saída livre, quanto às despesas de manutenção de elevadores. Está neste caso aquele que é proprietário de apartamento sem direito a garagem, quanto às despesas com esta. E, assim em diante, em outras hipóteses análogas. Mas é evidente que prevalece, e obriga, a disposição em contrário, inserta na convenção de condomínio. Está, ainda, o condômino, mesmo nesses casos, sujeito às despesas necessárias à conservação e segurança do edifício.” (in “Caio Mário da Silva Pereira”, Condomínio e Incorporações, 10ª ed., Editora Forense, p. 143/144)
Não vislumbro, pois, a aludida violação infraconsti-tucional.
Ante o exposto, não conheço do recurso.
É como voto.
Brasília, 16 de fevereiro de 2006
BDI nº 10 - ano:2009 - (Jurisprudência)
Recurso Especial nº 763.607 - SP (2005/0099976-4)
Relator: Ministro Jorge Scartezzini
Recorrente: Francisco Xavier Piccolotto Naccarato e outro
Recorrido: Condomínio Edifício Center Plaza
EMENTA
Recurso Especial - Ação de cobrança - Taxas condominiais - Critério de rateio expresso na convenção - Conformidade com a Lei 4.591/64 - Validade - Recurso não conhecido.
1 - A teor da jurisprudência desta Corte, havendo disposição expressa na Convenção Condominial a respeito do critério de rateio das despesas comuns, em conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, aquela deve ser observada.
2 - Recurso não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Srs. Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, em não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, com quem votaram os Srs. Ministros César Asfor Rocha e Aldir Passarinho Júnior.
Brasília, DF, 16 de fevereiro de 2006.
Ministro Jorge Scartezzini , Relator
RELATÓRIO
O Exmo. Sr. Ministro Jorge Scartezzini (Relator): Infere-se dos autos que Condomínio Edifício Center Plaza ajuizou Ação de Cobrança, em desfavor de Francisco Xavier Piccolotto Naccarato e José Paulo Piccolotto Naccarato, objetivando o pagamento pelos réus – proprietários do 4º, 5º, 6º e 7º pavimento – das despesas de reforma dos elevadores vencidas e não pagas, relacionadas ao período compreendido entre abril/1999 a fevereiro/2000.
Em contestação, os réus alegaram que os elevadores objeto de reforma não lhes ofereciam nenhuma utilidade, porquanto sem comunicação com os pavimentos onde se situam as respectivas garagens. Ao final, requereram a produção de prova testemunhal e pericial.
O douto juízo de primeiro grau, julgando antecipadamente a lide, acolheu o pedido, condenando os réus a pagarem a quantia correspondente a R$ 7.933,19 (sete mil, novecentos e trinta e três reais, e dezenove centavos), corrigidos monetariamente desde a citação. Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados.
As partes apelaram. O autor, pleiteando a inclusão na condenação das parcelas vincendas, com base no artigo 290 do Código de Processo Civil. E os réus, por sua vez, visando a anulação do decisum monocrático, por cerceamento de defesa. A colenda Nona Câmara do Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo deu parcial provimento ao recurso do autor e negou o apelo dos réus, nos termos da seguinte ementa:
“Cobrança – Despesas de condomínio – Reforma de elevadores – Contradição acerca de provas – Falta de suma da contestação – Nulidades não caracterizadas – Preliminar rejeitada – Responsabilidade pelas despesas – Reconhecimento – Pavimentos de estacionamentos que são unidades condominiais – Mantida a r. sentença, mas com a inclusão das prestações vincendas, por força do art. 290 do CPC – Negado provimento ao recurso e provido, em parte, o recurso do autor.” (fl. 182).
No presente Recurso Especial, interposto com fundamento exclusivo na alínea “a” do permissivo constitucional, sustenta-se que, tendo sido solicitada a produção de provas a respeito da completa ausência de utilidade dos elevadores para os pavimentos onde se situam as garagens de propriedade dos recorrentes e, por conseguinte, de inviabilidade da cobrança, não poderia a instância ordinária julgar antecipadamente a lide – indeferindo as provas requeridas – para acolher a pretensão. Assim, aduzem, para tanto, violação aos artigos 130, 330, I, e 332, todos do Código de Processo Civil.
Contra-razões apresentadas às fls. 244/253.
Inadmitido o recurso pelo Tribunal de origem, foi interposto, então, agravo de instrumento, que, por sua vez, restou provido para determinar a subida dos autos para essa Corte, vindo-me conclusos.
É o relatório.
VOTO
O Exmo. Sr. Ministro Jorge Scartezzini (Relator): Senhores Ministros, como relatado, insurgem-se os recorrentes, com fundamento na alínea “a” do permissivo constitucional, alegando, em síntese, cerceamento de defesa no indeferimento, pelas instâncias ordinárias, de produção de provas a respeito da completa ausência de utilidade dos elevadores para os pavimentos onde se situam as garagens de propriedade dos recorrentes e, por conseguinte, de inviabilidade da cobrança. Em razão disso, aduzem violação aos artigos 130, 330, I, e 332, todos do CPC, que rezam respectivamente, verbis:
“Art. 130. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias.
Art. 330. O juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença:
I – quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência.
Art. 332. Todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, são hábeis para provar a verdade dos fatos, em que se funda a ação ou a defesa.”
O recurso não merece prosperar.
Com efeito, inicialmente importa salientar que, para se apreciar a conveniência ou não no indeferimento de provas pelas instâncias ordinárias, seria necessário a incursão na seara fática, o que é inviável em sede de Recurso Especial (Súmula 07/STJ).
De outro lado, tal circunstância não assume relevo quando a jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que, havendo disposição expressa na Convenção Condominial a respeito do critério de rateio das despesas comuns, em conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, aquela deve ser observada.
Ao que se extrai dos autos, o Tribunal local, tratando do assunto, ressaltou que houve fixação, pela convenção condominial, da responsabilidade de todos os condôminos pelas despesas dos elevadores, inclusive de reforma, vale dizer, não houve qualquer isenção quanto a tais encargos em favor das unidades pertencentes aos recorrentes. Nesse particular, disse o acórdão hostilizado, verbis:
“No caso, consoante a documentação existente nos autos, devem os réus responder pelo pagamento dos valores cobrados.
(...) da leitura da convenção condominial, não se vê a exclusão da responsabilidade propugnada pelos réus. Os elevadores pertencem ao edifício. A manutenção do prédio, sobretudo do topo exige a utilização dos elevadores. No 18º pavimento, encontra-se a caixa d’água, que serve a todos, inclusive os proprietários dos estacionamentos do 4º ao 7º pavimentos. Todos os condôminos devem contribuir para as despesas dos elevadores, inclusive de reforma. Aliás, como proprietários dos 4º ao 7º pavimentos, incabível qualquer cogitação de que não seriam condôminos. A indicação de unidades autônomas certamente inclui os proprietários dos estacionamentos. Não há outra possibilidade de se entender o preceituado no art. 41 da Convenção.
Importante ver que houve necessidade de, no art. 46, ficar esclarecido que as vagas nas garagens coletivas não poderão ser alienadas, por não se constituírem unidade autônoma, salvo os casos de alienação juntamente com a unidade autônoma. Já no tocante às garagens dos pavimentos 4º ao 7º, contrariamente, a convenção, no art. 50, estabeleceu que poderão ser elas alienadas independentemente de o adquirente ser condômino, em evidente classificação dos estacionamentos do 4º ao 7º pavimentos como unidades autônomas.” (fls. 184/185)
Assim, posta a questão nestes termos, correta a responsabilização dos ora recorrentes pelas despesas em questão, porquanto em conformidade com a jurisprudência desta Corte. A propósito:
“Condomínio. Loja térrea com acesso independente. Cotas condominiais. Critério de rateio expresso na convenção de condomínio. Validade.
- Havendo disposição expressa na convenção de condomínio, estabelecendo o critério de rateio dos encargos condominiais ordinários, prescindível é que haja outra regra específica obrigando o proprietário da loja térrea a arcar com essas despesas.
Recurso especial conhecido, mas improvido.” (REsp 537.116/RS, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ de 05/12/05)
“Civil. Condomínio. Convenção aprovada e não registrada. Obrigatoriedade para os condôminos. Precedentes. Loja autônoma. Despesas comuns. Critério de rateio expresso na convenção, conforme art. 12, § 1º, lei 4.591/64. Validade. recurso não conhecido.
I – A convenção de condomínio aprovada e não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.
II – É livre a estipulação do critério de rateio das despesas comuns, pela convenção de condomínio, nos termos do art. 12 da Lei 4.591/64.
III – A verificação da aprovação ou não da convenção pelo mínimo de dois terços dos condôminos implica em reexame de provas, vedado a esta instância, nos termos do enunciado nº 7 da súmula/STJ.
IV – A simples transcrição de ementas não é suficiente para a caracterização da divergência jurisprudencial.” (Resp 128.418/RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/09/99)
“Civil – Unidade condominial não sujeita às taxas gerais.
I – A jurisprudência e a doutrina firma entendimento no sentido de que a unidade condominial com acesso direto à via pública não está sujeita às taxas gerais atinentes aos demais apartamentos, salvo se a convenção dispõe em contrário.
II – Recurso conhecido e provido. (Resp 61.141/GO, Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER, DJ de 04/11/96)
Aliás, a doutrina não destoa do entendimento ora apresentado, senão vejamos, verbis:
“Cada proprietário de apartamento só está obrigado, em princípio, a concorrer, na proporção de sua parte, nas despesas do edifício que estejam discriminadamente aprovadas em assembléia geral.
E não há solidariedade entre os condôminos. Daí os fornecimentos feitos ao edifício só poderem ser cobrados à sua administração, respondendo cada condômino pela quota-parte que lhe tocar na composição da despesa comum.
Cumpre, entretanto, observar que não se podem atribuir os ônus de tais despesas a comunheiros que nada têm, direta ou indiretamente, com serviços que nenhuma utilidade lhes prestam. Está neste caso o proprietário de loja no rés-do-chão, e com saída livre, quanto às despesas de manutenção de elevadores. Está neste caso aquele que é proprietário de apartamento sem direito a garagem, quanto às despesas com esta. E, assim em diante, em outras hipóteses análogas. Mas é evidente que prevalece, e obriga, a disposição em contrário, inserta na convenção de condomínio. Está, ainda, o condômino, mesmo nesses casos, sujeito às despesas necessárias à conservação e segurança do edifício.” (in “Caio Mário da Silva Pereira”, Condomínio e Incorporações, 10ª ed., Editora Forense, p. 143/144)
Não vislumbro, pois, a aludida violação infraconsti-tucional.
Ante o exposto, não conheço do recurso.
É como voto.
Brasília, 16 de fevereiro de 2006
Locação em Shopping Center – contrato vinculado a comodato de espaços na área interna do shopping – notificação para desocupação não atendida – posse
(TJSP)
BDI nº 10 - ano:2009 - (Jurisprudência)
Apelação com Revisão nº 729.364-0/8 - Comarca de São Paulo - 25ª Vara Cível - Processo nº 509.692/00 - Turma Julgadora da 34ª Câmara - Relator: Des. Gomes Varjão Revisor: Des. Irineu Pedrotti - 3º Juiz: Des. Nestor Duarte - Juiz Presidente: Des. Gomes Varjão - Data do julgamento: 16.04.2008 - Apelante: Souza Cruz S/A - Apeladas: Maria Rosimeire de Aguiar e Maria Rosemeire de Aguiar Tabacaria ME
Estando o contrato de locação dos quiosques vinculado ao comodato dos espaços na área interna do shopping center, e tendo a apelada desatendido à notificação para desocupá-los, sua posse tornou-se precária, autorizando a utilização da reintegração. Hipótese em que a própria apelante, na condição de locadora, não tinha mais direitos sobre os espaços, dado o término do contrato de cessão de uso firmado entre ela e a administradora do shopping.
Não tendo a apelante se desincumbido de comprovar que os pagamentos não eram comumente realizados por meio de depósito bancário, não há que se cogitar de inadimplência da apelada.
Recurso parcialmente provido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os desembargadores desta turma julgadora da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data, deram provimento parcial ao recurso, por votação unânime.
Gomes Varjão, Relator.
VOTO
A r. sentença de fls. 118/120, cujo relatório se adota, julgou improcedente ação de reintegração de posse c.c cobrança, revogando a liminar anteriormente concedida e condenando a autora ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa.
Apela a autora (fls. 124/132). Alega que há uma relação contratual entre ela e a administradora do Shopping Paulista, MPK Administração e Serviços S/C Ltda., por meio da qual foram cedidos, pela primeira à segunda, a título oneroso, dois espaços comerciais. Afirma que tal relação não se confunde com aquelas mantidas com a apelada, quais sejam, o comodato verbal dos espaços e a locação dos quiosques, cuja reintegração se requer. Assevera que, de acordo com a cláusula oitava do contrato de locação, esta estava condicionada ao comodato que, por sua vez, estava condicionado ao contrato de cessão de direito de uso de espaços firmado com a MPK. Aduz estarem presentes os requisitos dos arts. 926 e seguintes do CPC e que há prova do esbulho, consistente na notificação enviada em 10 de novembro de 1999. Sustenta que a apelada deixou de pagar os aluguéis vencidos em dezembro de 1999 e janeiro de 2000, infringindo a cláusula 7ª do contrato que prevê que, em caso de mora, é possível promover a reintegração de posse e cobrar a multa de 20%. Por isso, requer a reforma da r. sentença.
Recurso contrariado (fls. 139/146).
É o relatório.
A recorrente firmou com MPK Administração e Serviços Ltda. contrato de cessão de uso de espaços das áreas comuns do Shopping Paulista e do West Plaza, para viger no período compreendido entre 1º de abril de 1998 e 31 de março de 1999. Por meio do referido instrumento, assumiu a obrigação de pagamento de R$ 127.944,00 (cento e vinte e sete mil, novecentos e quarenta e quatro reais), como remuneração pela possibilidade de divulgar sua marca e comercializar seus produtos dentro dos espaços internos dos shoppings supramencionados (fls. 24/25).
Por outro lado, a apelante também firmou com Maria Rosemeire de Aguiar Tabacaria ME um contrato de locação de dois quiosques, com 2,3 metros quadrados, localizados no Shopping Paulista, e previsto para viger no período de 1º de abril de 1998 a 31 de março de 1999 (fls. 20/23). Por meio de tal contrato, a apelada se obrigou ao pagamento da quantia de R$ 866,00 (oitocentos e sessenta e seis reais) mensais (fls. 21; cláusula 6). Comprometeu-se, ainda, a proceder à venda e veiculação de merchandising de produtos da apelante, com exclusividade (fls. 21; cláusula 4).
A recorrente afirma, em sua petição inicial, que o contrato de locação dos quiosques está vinculado a um contrato verbal de comodato, que tem por objeto o uso dos espaços na área interior e comum do shopping. O comodato, por sua vez, só teria vigência enquanto também estivesse em vigor o contrato de cessão de uso firmado entre ela e a MPK Administração e Serviços S/C Ltda. Fundamenta sua pretensão no artigo 8º do contrato de locação dos quiosques, o qual estabelece que “o presente contrato está vinculado ao contrato de comodato, firmado entre as partes, tendo por objeto o espaço onde se encontra instalado o móvel ora locado”. Em resumo, as partes teriam realizado dois contratos: um verbal, relativo ao comodato do espaço; e outro escrito, referente à locação dos quiosques.
Depreende-se, portanto, que a apelada tinha plena ciência da vinculação do contrato de locação dos quiosques com o comodato, tanto que a ela anuiu livre e conscientemente. Assim, tendo desatendido à notificação para desocupar os espaços acima descritos, sua posse tornou-se precária, autorizando a utilização da ação de reintegração (fls. 29/30). Ressalte-se, a esse respeito, que a apelada se comprometeu a desocupar os espaços antes de decorrido o prazo de trinta dias previsto na cláusula 2, § 1º do contrato de locação, caso tal conduta fosse necessária para que a Souza Cruz S/A cumprisse suas obrigações perante o Shopping Paulista (fls. 20, cláusula 2, § 2º).
E não poderia ser de outro modo, uma vez que a própria apelante já não tinha mais direitos sobre os espaços, dado o término do contrato de cessão de uso firmado com a MPK Administração e Serviços S/C Ltda. Tanto assim é que a recorrente também foi intimada para desocupá-los, sob pena de pagamento de multa diária (fls. 26/27).
A cobrança das prestações vencidas em dezembro de 1999 e janeiro de 2000 não merece prosperar. Foram juntados aos autos os comprovantes de depósito bancário relativos a tais parcelas (fls. 108). E o contrato ressalva expressamente a possibilidade de pagamento dos aluguéis mediante depósito em conta bancária (fls. 21; cláusula 6, parágrafo único). Assim, não tendo a apelante se desincumbido de comprovar que o pagamento era realizado de outra forma, não há que se cogitar de inadimplência.
Por fim, o contrato previa que o pagamento deveria ser feito todo dia 05 do mês seguinte ao vencido (cláusula 6; fls. 21). O depósito referente a dezembro de 1999 foi realizado no dia 6, uma vez que o dia anterior era um domingo, estando, portanto, correto. Já os encargos da mora deverão incidir sobre o pagamento relativo ao mês de janeiro de 2000, que só foi feito no dia 10 (fls. 108, doc. 2).
Ante o exposto, julgo parcialmente procedente a ação para reintegrar a autora na posse dos quiosques locados, bem como para condenar a apelada ao pagamento da multa de 20% sobre a quantia de R$ 866,00 (oitocentos e sessenta e seis reais), corrigida monetariamente de acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça e acrescida de juros de 1% ao mês, ambos contados a partir do vencimento, qual seja, o dia 05 de janeiro de 2000. Dada a sucumbência mínima da apelante, condeno a apelada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 600,00 (seiscentos reais), com fundamento no artigo 20, § 4º do Código de Processo Civil.
É meu voto.
BDI nº 10 - ano:2009 - (Jurisprudência)
Apelação com Revisão nº 729.364-0/8 - Comarca de São Paulo - 25ª Vara Cível - Processo nº 509.692/00 - Turma Julgadora da 34ª Câmara - Relator: Des. Gomes Varjão Revisor: Des. Irineu Pedrotti - 3º Juiz: Des. Nestor Duarte - Juiz Presidente: Des. Gomes Varjão - Data do julgamento: 16.04.2008 - Apelante: Souza Cruz S/A - Apeladas: Maria Rosimeire de Aguiar e Maria Rosemeire de Aguiar Tabacaria ME
Estando o contrato de locação dos quiosques vinculado ao comodato dos espaços na área interna do shopping center, e tendo a apelada desatendido à notificação para desocupá-los, sua posse tornou-se precária, autorizando a utilização da reintegração. Hipótese em que a própria apelante, na condição de locadora, não tinha mais direitos sobre os espaços, dado o término do contrato de cessão de uso firmado entre ela e a administradora do shopping.
Não tendo a apelante se desincumbido de comprovar que os pagamentos não eram comumente realizados por meio de depósito bancário, não há que se cogitar de inadimplência da apelada.
Recurso parcialmente provido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os desembargadores desta turma julgadora da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data, deram provimento parcial ao recurso, por votação unânime.
Gomes Varjão, Relator.
VOTO
A r. sentença de fls. 118/120, cujo relatório se adota, julgou improcedente ação de reintegração de posse c.c cobrança, revogando a liminar anteriormente concedida e condenando a autora ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa.
Apela a autora (fls. 124/132). Alega que há uma relação contratual entre ela e a administradora do Shopping Paulista, MPK Administração e Serviços S/C Ltda., por meio da qual foram cedidos, pela primeira à segunda, a título oneroso, dois espaços comerciais. Afirma que tal relação não se confunde com aquelas mantidas com a apelada, quais sejam, o comodato verbal dos espaços e a locação dos quiosques, cuja reintegração se requer. Assevera que, de acordo com a cláusula oitava do contrato de locação, esta estava condicionada ao comodato que, por sua vez, estava condicionado ao contrato de cessão de direito de uso de espaços firmado com a MPK. Aduz estarem presentes os requisitos dos arts. 926 e seguintes do CPC e que há prova do esbulho, consistente na notificação enviada em 10 de novembro de 1999. Sustenta que a apelada deixou de pagar os aluguéis vencidos em dezembro de 1999 e janeiro de 2000, infringindo a cláusula 7ª do contrato que prevê que, em caso de mora, é possível promover a reintegração de posse e cobrar a multa de 20%. Por isso, requer a reforma da r. sentença.
Recurso contrariado (fls. 139/146).
É o relatório.
A recorrente firmou com MPK Administração e Serviços Ltda. contrato de cessão de uso de espaços das áreas comuns do Shopping Paulista e do West Plaza, para viger no período compreendido entre 1º de abril de 1998 e 31 de março de 1999. Por meio do referido instrumento, assumiu a obrigação de pagamento de R$ 127.944,00 (cento e vinte e sete mil, novecentos e quarenta e quatro reais), como remuneração pela possibilidade de divulgar sua marca e comercializar seus produtos dentro dos espaços internos dos shoppings supramencionados (fls. 24/25).
Por outro lado, a apelante também firmou com Maria Rosemeire de Aguiar Tabacaria ME um contrato de locação de dois quiosques, com 2,3 metros quadrados, localizados no Shopping Paulista, e previsto para viger no período de 1º de abril de 1998 a 31 de março de 1999 (fls. 20/23). Por meio de tal contrato, a apelada se obrigou ao pagamento da quantia de R$ 866,00 (oitocentos e sessenta e seis reais) mensais (fls. 21; cláusula 6). Comprometeu-se, ainda, a proceder à venda e veiculação de merchandising de produtos da apelante, com exclusividade (fls. 21; cláusula 4).
A recorrente afirma, em sua petição inicial, que o contrato de locação dos quiosques está vinculado a um contrato verbal de comodato, que tem por objeto o uso dos espaços na área interior e comum do shopping. O comodato, por sua vez, só teria vigência enquanto também estivesse em vigor o contrato de cessão de uso firmado entre ela e a MPK Administração e Serviços S/C Ltda. Fundamenta sua pretensão no artigo 8º do contrato de locação dos quiosques, o qual estabelece que “o presente contrato está vinculado ao contrato de comodato, firmado entre as partes, tendo por objeto o espaço onde se encontra instalado o móvel ora locado”. Em resumo, as partes teriam realizado dois contratos: um verbal, relativo ao comodato do espaço; e outro escrito, referente à locação dos quiosques.
Depreende-se, portanto, que a apelada tinha plena ciência da vinculação do contrato de locação dos quiosques com o comodato, tanto que a ela anuiu livre e conscientemente. Assim, tendo desatendido à notificação para desocupar os espaços acima descritos, sua posse tornou-se precária, autorizando a utilização da ação de reintegração (fls. 29/30). Ressalte-se, a esse respeito, que a apelada se comprometeu a desocupar os espaços antes de decorrido o prazo de trinta dias previsto na cláusula 2, § 1º do contrato de locação, caso tal conduta fosse necessária para que a Souza Cruz S/A cumprisse suas obrigações perante o Shopping Paulista (fls. 20, cláusula 2, § 2º).
E não poderia ser de outro modo, uma vez que a própria apelante já não tinha mais direitos sobre os espaços, dado o término do contrato de cessão de uso firmado com a MPK Administração e Serviços S/C Ltda. Tanto assim é que a recorrente também foi intimada para desocupá-los, sob pena de pagamento de multa diária (fls. 26/27).
A cobrança das prestações vencidas em dezembro de 1999 e janeiro de 2000 não merece prosperar. Foram juntados aos autos os comprovantes de depósito bancário relativos a tais parcelas (fls. 108). E o contrato ressalva expressamente a possibilidade de pagamento dos aluguéis mediante depósito em conta bancária (fls. 21; cláusula 6, parágrafo único). Assim, não tendo a apelante se desincumbido de comprovar que o pagamento era realizado de outra forma, não há que se cogitar de inadimplência.
Por fim, o contrato previa que o pagamento deveria ser feito todo dia 05 do mês seguinte ao vencido (cláusula 6; fls. 21). O depósito referente a dezembro de 1999 foi realizado no dia 6, uma vez que o dia anterior era um domingo, estando, portanto, correto. Já os encargos da mora deverão incidir sobre o pagamento relativo ao mês de janeiro de 2000, que só foi feito no dia 10 (fls. 108, doc. 2).
Ante o exposto, julgo parcialmente procedente a ação para reintegrar a autora na posse dos quiosques locados, bem como para condenar a apelada ao pagamento da multa de 20% sobre a quantia de R$ 866,00 (oitocentos e sessenta e seis reais), corrigida monetariamente de acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça e acrescida de juros de 1% ao mês, ambos contados a partir do vencimento, qual seja, o dia 05 de janeiro de 2000. Dada a sucumbência mínima da apelante, condeno a apelada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 600,00 (seiscentos reais), com fundamento no artigo 20, § 4º do Código de Processo Civil.
É meu voto.
Jurisprudencia - Embargos de terceiro – penhora – citação dos executados após a aquisição do bem pelos embargantes – fraude à execução não configurada
(TJSP)
BDI nº 12 - ano:2009 - (Jurisprudência)
ACÓRDÃO
Embargos de Terceiro. Penhora incidente sobre imóvel. Citação dos executados efetivada dois anos após a aquisição do referido bem pelos embargantes. Fraude à execução não configurada. Embargos procedentes. Recurso improvido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1.241.620-3, da Comarca de São Paulo, sendo apelante Banco Bamerindus do Brasil S/A (em liquidação extrajudicial) e apelado Ivanir Dalbelo (Just. Grat.).
Acordam, em Vigésima Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negar provimento ao recurso.
Trata-se de embargos de terceiros visando afastar da constrição imóvel alegado de propriedade da embargante, penhorado nos autos da execução movida pelo banco embargado contra Luiz Antonio Coelho Lopes e Lourdes de Souza, julgados procedentes, ao fundamento de que a declaração de fraude à execução não se sustenta, no caso, ante o fato de existirem outros bens de propriedade dos executados para garantir a execução, não tendo sido estes reduzidos à insolvência com a alienação do imóvel objeto dos presentes embargos, como estabelece o artigo 493 do Código de Processo Civil.
Recurso tempestivo às fls. 109/124, com preparo à fl. 125 e contra-razões às fls. 132/139.
É o relatório.
Não prospera o apelo.
Primeiramente, não há falar em coisa julgada no caso, pois que os presentes embargos são de terceiro e visam afastar da constrição o imóvel penhorado na execução movida contra os executados vendedores do imóvel adquirido pela aqui embargante, e não embargos do devedor, até porque se a aqui embargante também figurasse no pólo passivo da execução, não teria ela legitimidade para a oposição dos presentes embargos.
No mérito, tem-se que a fraude à execução estabelecida no artigo 593, II, do Código de Processo Civil, pressupõe a existência de lide pendente, a qual se dá não em razão do ajuizamento da demanda, ou pela efetivação da constrição, mas pela citação efetivada na ação.
Verifica-se pelas narrativas das partes e do parquet que oficiou nos autos, que a citação dos devedores na execução se deu dois anos após a compra e venda do imóvel objeto dos presentes embargos de terceiro, a qual veio a ocorrer através de instrumento particular de compra e venda em 10/07/98, registrado no cartório de registro de imóveis conforme matrícula R.3, em 23/07/98 (fl. 30vº).
Portanto, a aquisição do imóvel em discussão ocorreu anteriormente à efetivação da citação dos executados, o que, por si só, constitui fundamento suficiente para afastar a decretação de fraude à execução.
O fato de ter ocorrido a venda do imóvel em causa ocorrida após a propositura da execução, pode até configurar fraude contra credores, que poderia ensejar ação pauliana, e se nesta vier a ficar comprovado o consilium fraudis e o eventus damni.
Mas, não tendo havido citação válida na execução ao tempo da alienação do bem em discussão, não há falar em fraude à execução, cabendo, pois, ficar mantida a r. sentença recorrida.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
Presidiu o julgamento o Desembargador Oséas Davi Viana (com voto) e dele participaram os Desembargadores Rizzatto Nunes (Revisor) e José Marcos Marrone (3º Des.).
São Paulo, 02 de abril de 2008
Oséas Davi Viana, Relator
BDI nº 12 - ano:2009 - (Jurisprudência)
ACÓRDÃO
Embargos de Terceiro. Penhora incidente sobre imóvel. Citação dos executados efetivada dois anos após a aquisição do referido bem pelos embargantes. Fraude à execução não configurada. Embargos procedentes. Recurso improvido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1.241.620-3, da Comarca de São Paulo, sendo apelante Banco Bamerindus do Brasil S/A (em liquidação extrajudicial) e apelado Ivanir Dalbelo (Just. Grat.).
Acordam, em Vigésima Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negar provimento ao recurso.
Trata-se de embargos de terceiros visando afastar da constrição imóvel alegado de propriedade da embargante, penhorado nos autos da execução movida pelo banco embargado contra Luiz Antonio Coelho Lopes e Lourdes de Souza, julgados procedentes, ao fundamento de que a declaração de fraude à execução não se sustenta, no caso, ante o fato de existirem outros bens de propriedade dos executados para garantir a execução, não tendo sido estes reduzidos à insolvência com a alienação do imóvel objeto dos presentes embargos, como estabelece o artigo 493 do Código de Processo Civil.
Recurso tempestivo às fls. 109/124, com preparo à fl. 125 e contra-razões às fls. 132/139.
É o relatório.
Não prospera o apelo.
Primeiramente, não há falar em coisa julgada no caso, pois que os presentes embargos são de terceiro e visam afastar da constrição o imóvel penhorado na execução movida contra os executados vendedores do imóvel adquirido pela aqui embargante, e não embargos do devedor, até porque se a aqui embargante também figurasse no pólo passivo da execução, não teria ela legitimidade para a oposição dos presentes embargos.
No mérito, tem-se que a fraude à execução estabelecida no artigo 593, II, do Código de Processo Civil, pressupõe a existência de lide pendente, a qual se dá não em razão do ajuizamento da demanda, ou pela efetivação da constrição, mas pela citação efetivada na ação.
Verifica-se pelas narrativas das partes e do parquet que oficiou nos autos, que a citação dos devedores na execução se deu dois anos após a compra e venda do imóvel objeto dos presentes embargos de terceiro, a qual veio a ocorrer através de instrumento particular de compra e venda em 10/07/98, registrado no cartório de registro de imóveis conforme matrícula R.3, em 23/07/98 (fl. 30vº).
Portanto, a aquisição do imóvel em discussão ocorreu anteriormente à efetivação da citação dos executados, o que, por si só, constitui fundamento suficiente para afastar a decretação de fraude à execução.
O fato de ter ocorrido a venda do imóvel em causa ocorrida após a propositura da execução, pode até configurar fraude contra credores, que poderia ensejar ação pauliana, e se nesta vier a ficar comprovado o consilium fraudis e o eventus damni.
Mas, não tendo havido citação válida na execução ao tempo da alienação do bem em discussão, não há falar em fraude à execução, cabendo, pois, ficar mantida a r. sentença recorrida.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
Presidiu o julgamento o Desembargador Oséas Davi Viana (com voto) e dele participaram os Desembargadores Rizzatto Nunes (Revisor) e José Marcos Marrone (3º Des.).
São Paulo, 02 de abril de 2008
Oséas Davi Viana, Relator
Medidas de segurança para a compra imobiliária
(O Estado de São Paulo, 15.06.2008)
BDI nº 22 - ano:2008 - (Notícias)
Aquisição de imóvel na planta envolve investimento alto e riscos;
é importante informar-se sobre o terreno antes
Antes de assinar um contrato de compra do imóvel na planta é necessário ter algumas precauções. A primeira delas é estar consciente de que a negociação envolve investimento alto e riscos. A compra por impulso deve ser evitada. Há muita oferta no mercado; não é necessário que o comprador se precipite. No caso de aquisição por meio de financiamento, parte considerável do orçamento familiar estará comprometida por um longo prazo. É preciso ter uma noção realista de como este gasto fixo vai influenciar na rotina da família ao longo dos anos.
Se a decisão já foi tomada, outras medidas de segurança podem ajudar para reduzir os riscos da negociação. Alguns documentos devem ser checados. No certificado de ônus reais do terreno, por exemplo, a presença de algumas informações pode deixar o comprador mais seguro ou alertar para possíveis problemas. O documento pode ser pedido no cartório de registro de imóveis da região do empreendimento.
Na certidão, que é uma espécie de “DNA” do imóvel, é possível checar se o nome da empresa incorporadora é a proprietária do imóvel. Se sim, o risco para o comprador de a incorporação não estar dentro da lei é menor. Caso contrário, é necessário que haja uma procuração do dono do terreno autorizando a incorporação. Isso pode ser checado no mesmo certificado de ônus reais. Se nele constar o registro do memorial de incorporações, isto significa que a procuração foi feita e que a obra foi devidamente aprovada pela prefeitura.
Outro item que pode ser checado no mesmo documento é o registro de patrimônio de afetação. Se houver o registro, o comprador está mais seguro. Isso porque o instrumento jurídico, que é facultativo, garante que toda a verba arrecadada pela construtora por meio de prestações, sinais ou pagamento à vista dos compradores será necessariamente usada na construção daquele empreendimento. Quando não há patrimônio de afetação, o recurso pode ser gasto livremente. Em caso de falência da empresa, fica muito mais difícil para os compradores recuperarem o investimento.
Segundo especialistas do direito imobiliário, é preciso também estar atento à forma de pagamento, prazos e condições de entrega. O sinal deve ser pequeno, oferecido apenas como reserva. Quitar antes da entrega das chaves não é aconselhável.
Em caso de financiamento, há duas formas: por meio da construtora, ou por meio de bancos. Quando o financiamento é feito diretamente com a construtora, não há cobrança de taxa de juros até a entrega das chaves. Depois da obra concluída, o comprador opta por quitar o restante à vista, ou prosseguir o financiamento por meio de um banco, desta vez, pagando juros.
No caso de financiamento pelo banco desde o início da obra, pode haver cobrança de juros desde o princípio, em muitos casos. Isto costuma dar uma diferença grande no total pago pelo imóvel, pelo fato de os juros serem cobrados ao longo de no mínimo dois anos - o tempo da obra. Por isso, o comprador deve fazer as contas para verificar se o financiamento vale a pena. A vantagem desta modalidade é que, na entrega das chaves, não é necessário que o comprador passe por processos tão rigorosos de aprovação do crédito bancário; se o mutuário paga sem atrasos, a aprovação é automática.
A garantia aplicada nos contratos é outro ponto a ser verificado. Hoje predomina a alienação fiduciária. Diferentemente da hipoteca, neste caso o imóvel só passa para o nome do comprador após quitadas todas as prestações. Dessa forma, caso haja falta de pagamento, em poucos meses o imóvel pode ser retomado.
BDI nº 22 - ano:2008 - (Notícias)
Aquisição de imóvel na planta envolve investimento alto e riscos;
é importante informar-se sobre o terreno antes
Antes de assinar um contrato de compra do imóvel na planta é necessário ter algumas precauções. A primeira delas é estar consciente de que a negociação envolve investimento alto e riscos. A compra por impulso deve ser evitada. Há muita oferta no mercado; não é necessário que o comprador se precipite. No caso de aquisição por meio de financiamento, parte considerável do orçamento familiar estará comprometida por um longo prazo. É preciso ter uma noção realista de como este gasto fixo vai influenciar na rotina da família ao longo dos anos.
Se a decisão já foi tomada, outras medidas de segurança podem ajudar para reduzir os riscos da negociação. Alguns documentos devem ser checados. No certificado de ônus reais do terreno, por exemplo, a presença de algumas informações pode deixar o comprador mais seguro ou alertar para possíveis problemas. O documento pode ser pedido no cartório de registro de imóveis da região do empreendimento.
Na certidão, que é uma espécie de “DNA” do imóvel, é possível checar se o nome da empresa incorporadora é a proprietária do imóvel. Se sim, o risco para o comprador de a incorporação não estar dentro da lei é menor. Caso contrário, é necessário que haja uma procuração do dono do terreno autorizando a incorporação. Isso pode ser checado no mesmo certificado de ônus reais. Se nele constar o registro do memorial de incorporações, isto significa que a procuração foi feita e que a obra foi devidamente aprovada pela prefeitura.
Outro item que pode ser checado no mesmo documento é o registro de patrimônio de afetação. Se houver o registro, o comprador está mais seguro. Isso porque o instrumento jurídico, que é facultativo, garante que toda a verba arrecadada pela construtora por meio de prestações, sinais ou pagamento à vista dos compradores será necessariamente usada na construção daquele empreendimento. Quando não há patrimônio de afetação, o recurso pode ser gasto livremente. Em caso de falência da empresa, fica muito mais difícil para os compradores recuperarem o investimento.
Segundo especialistas do direito imobiliário, é preciso também estar atento à forma de pagamento, prazos e condições de entrega. O sinal deve ser pequeno, oferecido apenas como reserva. Quitar antes da entrega das chaves não é aconselhável.
Em caso de financiamento, há duas formas: por meio da construtora, ou por meio de bancos. Quando o financiamento é feito diretamente com a construtora, não há cobrança de taxa de juros até a entrega das chaves. Depois da obra concluída, o comprador opta por quitar o restante à vista, ou prosseguir o financiamento por meio de um banco, desta vez, pagando juros.
No caso de financiamento pelo banco desde o início da obra, pode haver cobrança de juros desde o princípio, em muitos casos. Isto costuma dar uma diferença grande no total pago pelo imóvel, pelo fato de os juros serem cobrados ao longo de no mínimo dois anos - o tempo da obra. Por isso, o comprador deve fazer as contas para verificar se o financiamento vale a pena. A vantagem desta modalidade é que, na entrega das chaves, não é necessário que o comprador passe por processos tão rigorosos de aprovação do crédito bancário; se o mutuário paga sem atrasos, a aprovação é automática.
A garantia aplicada nos contratos é outro ponto a ser verificado. Hoje predomina a alienação fiduciária. Diferentemente da hipoteca, neste caso o imóvel só passa para o nome do comprador após quitadas todas as prestações. Dessa forma, caso haja falta de pagamento, em poucos meses o imóvel pode ser retomado.
Construtora é condenada por não entregar imóvel na data contratada
(STJ, Resp 476481)
BDI nº 4 - ano:2009 - (Notícias)
Uma construtora que não entregou o imóvel dentro do prazo estipulado em contrato terá que devolver todas as parcelas pagas pelo comprador com correção monetária e juros moratórios de 0,5% ao mês. Motivo da condenação: terminado o prazo para a entrega do apartamento, a obra sequer tinha sido iniciada.
A ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por atraso na obra foi movida por Cornélio Pinheiro de Faria Junior contra a empresa Aguiar Villela Engenharia e Construções Ltda. O Tribunal de Alçada de Minas Gerais julgou a ação procedente e determinou a restituição integral das quantias pagas pelo comprador devidamente corrigidas.
A construtora recorreu ao Superior Tribunal de Justiça para modificar o acórdão da Justiça mineira, sustentando que, da mesma forma que o Código de Defesa do Consumidor favorece o comprador impedindo a retenção total das parcelas pagas em caso de inadimplemento, sua devolução integral também seria inadmissível.
Alegou, ainda, que, como o comprador não havia quitado todas as parcelas devidas, não poderia exigir o cumprimento da obrigação sem antes cumprir sua parte. Segundo os autos, o comprador vinha pagando pontualmente as prestações contratadas e só interrompeu o pagamento um mês depois do prazo fixado para a entrega da obra.
Por unanimidade, a Quarta Turma do STJ, acompanhando o voto do relator, ministro Aldir Passarinho Junior, manteve a decisão do tribunal mineiro. Segundo o ministro, a alegação da construtora é despropositada e não tem qualquer amparo: “na verdade, a recorrente pretende transformar uma regra protetiva do consumidor no contrário, o que refoge ao comando legal”.
Quanto à alegada inadimplência por parte do comprador, o ministro ressaltou, em seu voto, que o fato de ele ter interrompido o pagamento das prestações dois dias antes de ajuizar a ação não caracteriza descumprimento do contrato. Para o ministro, ficou claro que a inadimplência foi exclusivamente da construtora.
BDI nº 4 - ano:2009 - (Notícias)
Uma construtora que não entregou o imóvel dentro do prazo estipulado em contrato terá que devolver todas as parcelas pagas pelo comprador com correção monetária e juros moratórios de 0,5% ao mês. Motivo da condenação: terminado o prazo para a entrega do apartamento, a obra sequer tinha sido iniciada.
A ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por atraso na obra foi movida por Cornélio Pinheiro de Faria Junior contra a empresa Aguiar Villela Engenharia e Construções Ltda. O Tribunal de Alçada de Minas Gerais julgou a ação procedente e determinou a restituição integral das quantias pagas pelo comprador devidamente corrigidas.
A construtora recorreu ao Superior Tribunal de Justiça para modificar o acórdão da Justiça mineira, sustentando que, da mesma forma que o Código de Defesa do Consumidor favorece o comprador impedindo a retenção total das parcelas pagas em caso de inadimplemento, sua devolução integral também seria inadmissível.
Alegou, ainda, que, como o comprador não havia quitado todas as parcelas devidas, não poderia exigir o cumprimento da obrigação sem antes cumprir sua parte. Segundo os autos, o comprador vinha pagando pontualmente as prestações contratadas e só interrompeu o pagamento um mês depois do prazo fixado para a entrega da obra.
Por unanimidade, a Quarta Turma do STJ, acompanhando o voto do relator, ministro Aldir Passarinho Junior, manteve a decisão do tribunal mineiro. Segundo o ministro, a alegação da construtora é despropositada e não tem qualquer amparo: “na verdade, a recorrente pretende transformar uma regra protetiva do consumidor no contrário, o que refoge ao comando legal”.
Quanto à alegada inadimplência por parte do comprador, o ministro ressaltou, em seu voto, que o fato de ele ter interrompido o pagamento das prestações dois dias antes de ajuizar a ação não caracteriza descumprimento do contrato. Para o ministro, ficou claro que a inadimplência foi exclusivamente da construtora.
Construtoras podem ser compensadas por desgaste com moradia em casos de rescisão de contrato
(STJ, REsp 474388)
BDI nº 7 - ano:2009 - (Notícias)
Em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóveis, as construtoras podem pedir um resgate a mais pela depreciação com o uso e a ocupação das unidades de apartamento. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu a questão num processo em que a construtora Sispar Empreendimento S/A e Hausco Engenharia e Construção Ltda solicitaram um resgate a mais pelo tempo em que dois de seus apartamentos ficaram ocupados sem o devido pagamento das parcelas firmadas em contrato.
No caso específico, a questão foi definida pela Quarta Turma num processo em que um casal de São Paulo ingressou em juízo pedindo a rescisão contratual por conta das elevadas parcelas dos imóveis, reajustados então por índices do Sindicato da Construção Civil e Grandes Estruturas do Estado (Sinduscon). Consta do processo que o casal comprou dois apartamentos do mesmo grupo empreendedor – situados na Vila São Sebastião – em 1994, sendo um deles alugado, e sofreu sérias dificuldades para pagar as prestações .
Na primeira instância, o juízo permitiu a devolução de 10% dos valores pagos em razão do sinal e 50% em razão dos valores já pagos, conforme estava definido no contrato de compra e venda. A segunda instância, no entanto, permitiu a restituição de 90% das quantias já pagas pelos compradores. As construtoras, então, ingressaram no STJ contra essa decisão, pedindo uma compensação maior pela rescisão do contrato. Um dos argumentos era que os imóveis ficaram ocupados por um prazo de três anos, período em que o casal lucrou por não pagar aluguel e com a renda do outro imóvel.
Segundo o entendimento da Turma, a questão nesse processo não se refere apenas à desistência de imóvel comprado na planta, mas da desistência de apartamentos já construídos e ocupados por terceiros durante considerável período de tempo. Segundo o relator, ministro Aldir Passarinho Junior, houve uma clara depreciação do imóvel em razão da ocupação tanto de terceiros quanto do casal. O STJ aplicou ao caso o percentual de retenção em 25%, como estabelece a jurisprudência da Casa, com a possibilidade de as construtoras virem a ser ressarcidas a mais pelo desgaste dos imóveis.
O valor calculado entre a posse do apartamento pelo casal e a entrega será liquidado em sentença.
BDI nº 7 - ano:2009 - (Notícias)
Em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóveis, as construtoras podem pedir um resgate a mais pela depreciação com o uso e a ocupação das unidades de apartamento. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu a questão num processo em que a construtora Sispar Empreendimento S/A e Hausco Engenharia e Construção Ltda solicitaram um resgate a mais pelo tempo em que dois de seus apartamentos ficaram ocupados sem o devido pagamento das parcelas firmadas em contrato.
No caso específico, a questão foi definida pela Quarta Turma num processo em que um casal de São Paulo ingressou em juízo pedindo a rescisão contratual por conta das elevadas parcelas dos imóveis, reajustados então por índices do Sindicato da Construção Civil e Grandes Estruturas do Estado (Sinduscon). Consta do processo que o casal comprou dois apartamentos do mesmo grupo empreendedor – situados na Vila São Sebastião – em 1994, sendo um deles alugado, e sofreu sérias dificuldades para pagar as prestações .
Na primeira instância, o juízo permitiu a devolução de 10% dos valores pagos em razão do sinal e 50% em razão dos valores já pagos, conforme estava definido no contrato de compra e venda. A segunda instância, no entanto, permitiu a restituição de 90% das quantias já pagas pelos compradores. As construtoras, então, ingressaram no STJ contra essa decisão, pedindo uma compensação maior pela rescisão do contrato. Um dos argumentos era que os imóveis ficaram ocupados por um prazo de três anos, período em que o casal lucrou por não pagar aluguel e com a renda do outro imóvel.
Segundo o entendimento da Turma, a questão nesse processo não se refere apenas à desistência de imóvel comprado na planta, mas da desistência de apartamentos já construídos e ocupados por terceiros durante considerável período de tempo. Segundo o relator, ministro Aldir Passarinho Junior, houve uma clara depreciação do imóvel em razão da ocupação tanto de terceiros quanto do casal. O STJ aplicou ao caso o percentual de retenção em 25%, como estabelece a jurisprudência da Casa, com a possibilidade de as construtoras virem a ser ressarcidas a mais pelo desgaste dos imóveis.
O valor calculado entre a posse do apartamento pelo casal e a entrega será liquidado em sentença.
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