Projeto que tramita no Senado pretende dar mais eficácia à execução das sentenças trabalhistas

O Senado Federal, que realizou nesta segunda-feira (27) sessão solene em homenagem aos 70 anos da CLT, tem sob seu exame um projeto de lei que, se aprovado, se propõe a dar mais efetividade a um dos pontos mais sensíveis das reclamações trabalhistas: a fase de execução, aquela em que as sentenças são de fato cumpridas e o trabalhador recebe o que lhe é devido. De autoria do senador Romero Jucá (PMDB/RR), elaborado a partir de propostas sugeridas por uma comissão de ministros do Tribunal Superior do Trabalho e de juízes de primeiro e segundo graus, o Projeto de Lei do Senado (PLS) 606/2011 propõe uma revisão dos trâmites da execução, conciliando-as com as regras do direito processual civil, que, atualmente, dispõe de normatização mais efetiva para a cobrança dos créditos devidos ao trabalhador.

A proposição altera o Capitulo V, Título X, da CLT, que trata, a partir do artigo 876, do processo de execução trabalhista. O texto amplia o rol de títulos executivos extrajudiciais executados pela Justiça do Trabalho: além dos termos de ajuste de conduta (TAC) firmados com o Ministério Público, os acordos não cumpridos e os termos de conciliação firmados em comissões de conciliação prévia, passam a ser executados também os compromissos firmados com a fiscalização do trabalho, acordos perante o sindicato, cheques e títulos que correspondam inequivocamente a verbas trabalhistas e qualquer documento que reconheça a dívida, inclusive o termo de rescisão do contrato de trabalho.

Gargalo

A Justiça do Trabalho conta atualmente com 2,7 milhões de processos já solucionados e transitados em julgado nos quais o trabalhador ainda não recebeu aquilo que lhe foi reconhecido judicialmente. A fase de execução é, por isso, considerada o principal gargalo e o maior entrave para a efetividade da prestação jurisdicional. "Em média, de cada 100 reclamantes que obtêm ganho de causa, somente trinta e um alcançam êxito efetivo na cobrança de seu crédito", destacou o senador Jucá na justificativa que acompanha o projeto. O quadro, como ressaltou, exige alterações profundas.

A execução atualmente é regida por três leis: a CLT, a Lei 6.830/1980 (Lei de Execuções Fiscais) e o Código de Processo Civil (CPC). Mas a aplicação de dispositivos do CPC, usados na área cível (como a multa do artigo 475-J por atraso no cumprimento de obrigações), é um tema controvertido na Justiça do Trabalho. A jurisprudência do Tribunal Superior do Trabalho entende que as normas da CLT impedem a aplicação das demais, mas, como alguns juízes de primeiro grau a aplicam, essas decisões são objeto de recursos que retardam cada vez mais a conclusão do processo.

Mecanismos eficazes

O objetivo do PLS 606 é justamente incorporar à execução trabalhista possibilidades já previstas no processo civil e fornecer mecanismos de coerção ao devedor que darão mais efetividade às decisões judiciais – sem, porém, descuidar dos direitos do devedor. É o caso, por exemplo, da regra que cria a obrigação de prévia citação dos corresponsáveis pelas obrigações que estão sendo cobradas, a fim de garantir o direito amplo ao contraditório. Outro ponto que favorece o devedor é a possibilidade de parcelamento da dívida: ele pode depositar 30% do valor e pagar o restante em até seis parcelas mensais, com juros e correção monetária.

As adequações propostas prestigiam as garantias constitucionais de acesso ao Judiciário e de observância do devido processo legal e razoabilidade do tempo de duração do processo judicial, sem descuidar das peculiaridades e avanços eficientes já conquistados, levando em conta que os créditos trabalhistas têm natureza alimentar. Atenta ao avanço do processo judicial eletrônico, a proposta elimina, sempre que possível, as cartas precatórias, em atendimento à tendência de virtualização dos atos judiciais. 

Além da hasta pública, atualmente única forma de expropriação prevista, são propostas a alienação por iniciativa particular, a venda direta e o usufruto. Há intenção, também, de se unificar os leilões, uma vez que a participação de um número maior de interessados garantirá a celeridade e a obtenção de melhor preço na alienação dos bens dos devedores.

Outro ponto de destaque é a previsão de multa semelhante à do artigo 475-J do CPC para o devedor que não efetuar o pagamento em até 15 dias após a intimação. A sanção pode variar de 5% a 20%, conforme a capacidade econômica e o comportamento processual do devedor.

O PLS 606 encontra-se atualmente na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado. Depois de o Plenário decidir que sua tramitação se dará em conjunto com duas outras proposições (PLS 92/2012 e PLS 351/2012), o projeto aguarda a designação de relator.

(Cristina Gimenes e Carmem Feijó)

Fonte: Secretaria de Comunicação Social do  Tribunal Superior do Trabalho

Contrato Coletivo de Saude - rescisão com 30 dias de atraso é abusiva.

O contrato coletivo de saúde que possuir cláusula contratual que preveja a rescisão unilateral por parte da operadora e/ou da seguradora por atraso de 30 dias é abusiva.

A respeito, o art. 13, §único, inciso II, da Lei 9.656, proíbe a suspensão ou rescisão unilateral do plano, “salvo por fraude ou não pagamento da mensalidade por período superior a 60 dias, consecutivos ou não, nos últimos 12 meses de vigência do contrato, desde que o consumidor seja comprovadamente notificado até o quinquagésimo dia de inadimplência”. 

Assim, para que ocorra a rescisão unilateral, devem concorrer as seguintes condições: inadimplencia por periodo superior a 60 dias, dentro do lapso de 12 meses e depois de notificado o consumidor.

Para ilustrar, a seguinte sentença:

Processo nº 0002138-62.2013.8.26.0008

Procedimento do Juizado Especial Cível - Tatuape

Requerido: Sul América Seguro Saúde S.A.

Requerido: Qualicorp Administradora de Benefícios S/A

Aos 27 de maio de 2013, às 13:32 horas, na sala de audiências da 1ª Vara do Juizado Especial Cível, do Foro Regional VIII - Tatuapé, Comarca de SÃO PAULO, Estado de São Paulo, sob a presidência do(a) MM. Juiz(a) de Direito Dr(a). Luciane Cristina da Silva, comigo Escrevente ao final nomeado, foi aberta a audiência de conciliação, instrução e julgamento, nos autos autos da ação e entre as partes em epígrafe. Cumpridas as formalidades legais e apregoadas as partes, compareceu o autor, em causa própria, e a ré Qualicorp, representada pela Sra. Kellen Roberta de Oliveira Maia – MG 8.678.278, e a ré Sul América, representada pela Sra. Marilia Gurguera Velluso – RG: 44.252.076, assistida de advogada, a Dra. Talita Myabe Cardoso Purpura – OAB 187.434. Iniciados os trabalhos, a proposta conciliatória restou INFRUTÍFERA. A ré Qualicorp juntou contestação, o que tomou ciência a parte contrária e disse que reiterava os termos da inicial. Em seguida, encerrada a instrução, pelo(a) MM(ª) Juiz(íza) LUCIANE CRISTINA DA SILVA foi proferida a seguinte sentença: Vistos. Relatório dispensado nos termos do artigo 38 da Lei 9.099/95. Trata-se de ação ajuizada por Cassio Wasser Gonçales em face de Sul América Seguro Saúde S.A., Qualicorp Administradora de Benefícios S/A. O pedido é procedente. O autor afirma, em síntese, que seu plano de saúde foi irregularmente cancelado pelas rés em virtude do inadimplemento de uma única prestação, cujo boleto bancário não foi encaminhado para sua residência. Requer o restabelecimento do vínculo contratual e a declaração de nulidade da cláusula que permite o cancelamento do plano por inadimplemento inferior a 60 dias. A ré Sul América suscita preliminar de ilegitimidade ativa e, quanto ao mérito, alega que a estipulante estabeleceu as condições de contratar. A Qualicorp afirma que o contrato é coletivo e, portanto, não se submete às diretrizes do artigo 13 da Lei 9656/98 e que as cláusulas atinentes à inadimplência e seus efeitos podem ser livremente pactuadas entre a operadora do plano e a estipulante, nos termos do artigo 15 da Resolução Normativa 195 da ANS. Alega, ainda, que encaminhou notificação ao autor instando-o a pagar a fatura em aberto até 31.01.2013. Afasto a preliminar de ilegitmidade ativa suscitada. O autor, na qualidade de beneficiário do plano de saúde, tem legitimidade para ajuizar demanda que tenha o cumprimento do contrato e da lei que o regula como causa de pedir. Nesse sentido, veja-se o seguinte julgado: "Nulidade. Ilegitimidade ativa. Não configuração. Contrato estipulado por empresa em favor dos empregados. Legitimidade para pleitear, em nome próprio, o cumprimento do contrato. Preliminar afastada. Nulidade. Irregularidade da inclusão da genitora da menor no pólo ativoda da demanda. Não ocorrência. Beneficiárias do seguro-saúde coletivo oferecida pela empresa empregadora, a qual a mãe da criança mantinha vínculo empregatício. Preliminar afastada. Plano de saúde. Contrato coletivo. Rescisão unilateral pela ré. Abusividade reconhecida.. Necessidade, ademais, de interpretação extensiva do artigo 13, §único, da Lei 9656/98. É vedada a rescisão unilateral do contrato, salvo por fraude ou inadimplemento superior a 60 dias, qual não é o caso. Interrupção de  tratamento de doença congênita grave. Responsabilidade da ré reconhecida. Descumprimento da Resolução CONSU 19/99, que prevê o direito de migração, para plano familiar ou individual, se houver cancelamento do plano coletivo, sem a observância de carência. Sentença mantida. Recurso não provido."(TJSP, Apelação 0210517-62.2009.8.26.0100, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo, j. em 07.05.2013). Quanto ao mérito, o pedido é procedente. Diferentemente do alegado na contestação, não se pode concluir que o artigo 13 da Lei 9656/98 não é aplicável aos planos de saúde coletivos. Primeiro, porque nada se infere da redação deste dispositivo legal que permita tal interpretação. Segundo, há que se ter em vista que os contratos de planos de saúde são preponderantemente regulados pelo Poder Público, por meio de normas de ordem pública, diante do bem da vida que visam proteger. Não é por outra razão que a Lei 9656/98 aplica-se integralmente a quase todos os contratos de planos de saúde, inclusive no que concerne aos coletivos. Ainda mencionando o acórdão anteriormente citado, destaco o seguinte trecho: "Conforme entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça, da redação do aludido dispositivo legal não se extrai precisamente que os ajustes coletivos estariam excluídos de seu regramento: “APELAÇÃO - Plano de saúde - Contrato coletivo - Rescisão unilateral imotivada pela operadora - Descabimento - Incidência do disposto no artigo 13, parágrafo único, inciso II, da Lei n. 9.656/98, aplicável, por analogia, aos contratos coletivos - Precedentes - Dano moral não configurado – Decisão mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 252 do RITJESP - Recursos não providos” (TJSP, Apelação 0186491-63.2010.8.26.0100 São Paulo, rel. Des. Egidio Giacoia, 3ª Câmara de Direito Privado, julgado em 21/08/2012, v.u.). Não se trata de obrigar a ré a manter-se vinculada ao contrato “ad perpetuam”, ou de se violar a liberdade de contratação, mas sim de impedir o cometimento de abusos ou a estipulação de regras que coloquem os beneficiários em desvantagem excessiva." Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido na ação movida por Cassio Wasser Gonçales em face de Sul América Seguro Saúde S.A., Qualicorp Administradora de Benefícios S/A, para o fim de manter o vínculo contratual entre as partes e adequar a cláusula 13.4 do Manual do Beneficiário ao artigo 13, §único, inciso II da Lei 9656/99. Deixo de condenar a vencida nas verbas da sucumbência nos termos do artigo 55 da Lei 9.099/95. Publicada em audiência saem os presentes devidamente intimados: a) Em caso de recurso: Valor do preparo = R$ 193,70 (Guia GARE-DR, Código 230-6). Despesas de porte de remessa e retorno por volume de autos = R$ 29,50 (Guia FEDTJ, código 110-4); b) do prazo de 10 (dez) dias para interposição de recurso; c) que na hipótese de não haver recurso, após o trânsito em julgado, terá prazo de 10 (dez) dias para retirada de documentos que instruíram o processo, sob pena de inutilização; d) efetuado o pagamento voluntário, fica desde já deferida a expedição de guia de levantamento em favor do credor, devendo ser intimado para retirada, no prazo de 10 dias, sob pena de cancelamento. Com o trânsito em julgado, comunique-se ao Distribuidor e após 180 dias, desmontem-se os autos. Registre-se. Audiência encerrada às 14:11 horas.

Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria (STJ)

Comprar imóvel com “contrato de gaveta” não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros. 

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel. 

Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento. 

A Caixa Econômica Federal (CEF) considera o “contrato de gaveta” irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora. 

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos de gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato. 

Validade de quitação

O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH. 

Para os ministros da Primeira Turma, a interveniência do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor. 

No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771). 

Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232). 

“Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data”, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal (STF). 

No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão. 

Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel. 

Revisão de cláusulas 

Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira. 

O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento. Para ter esse benefício, o mutuário pagava uma contribuição de 3% sobre cada parcela do financiamento. Até 1987, os mutuários não tinham com o que se preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988, ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993. 

De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o terceiro pode requerer a regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato, com novas condições financeiras. 

Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas (REsp 1.171.845). 

Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o cessionário de mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária contra agente financeiro, objetivando a revisão de cláusula contratual e de débito, referente a contrato de financiamento imobiliário com cobertura pelo FCVS. 

“Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem se sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados ‘contratos de gaveta’, porquanto, com o advento da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o direito de sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo”, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente no STF (REsp 627.424). 

Seguro habitacional 

Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a integridade do imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível. 

No caso de “contrato de gaveta”, a Terceira Turma do STJ decidiu que não é devido o seguro habitacional com a morte do comprador do imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do financiador e da seguradora (REsp 957.757). 

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de fato, não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal. 

“Ao analisar processos análogos, as Turmas que compõem a Segunda Seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em razão, também, da morte do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora. 

Diante dos riscos representados pelo “contrato de gaveta”, o melhor é regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos procurar um escritório de advocacia para que a operação de compra e venda seja ajustada com o mínimo de risco para as partes contratantes. 

Fonte STJ - link direto:  http://goo.gl/sGMii

A notícia refere-se aos seguintes processos: 

REsp 61619

REsp 355771

REsp 627424

REsp 721232

REsp 957757

REsp 1171845

Tribunal de Justiça do RJ suspende dívida de leasing de carro roubado

Ação da COMISSÃO DE DEFESA DO CONSUMIDOR DA ASSEMBLÉIA LEGISLATIVA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO contra vários Bancos culminou na sentença reconhecendo a nulidade da cláusula contratual que "impõe a cobrança de parcelas vincendas dos contratos de arrendamento mercantil celebrados entre elas, na hipótese de liquidação antecipada do contrato por perda do bem sem culpa do consumidor, ainda que este não celebre contrato de seguro" e condenou bancos a "restituírem, em dobro, todos os valores cobrados indevidamente, no caso de liquidação do contrato por perda do bem sem culpa do arrendatário, ainda que não tenha celebrado contrato de seguro", conforme trechos da decisão da Juiza Marcia Cunha Silva Araújo de Carvalho, titular da 2ª Vara Empresarial do TJRJ. Da decisão ainda cabe recurso.

Inteiro teor da sentença: CLIQUE AQUI

Proc: 0186728-64.2011.8.19.0001

Vara: 02ª Vara Empresarial do TJRJ

Ação: Cobrança de Quantia Indevida E/ou Repetição de Indébito - Cdc

Autor: COMISSÃO DE DEFESA DO CONSUMIDOR DA ASSEMBLÉIA LEGISLATIVA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO 

Réus: 1. BV FINANCEIRA S.A. CRÉDITO FINANCIAMENTOE INVESTIMENTO (GRUPO VOTORANTIN); 2. ABN AMRO REAL FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS AYMORE FINANCIAMENTO E ARRENDAMENTO MERCAN-TIL (LEASING) DE VEÍCULOS; 3. SANTANDER LEASING S.A. ARRENDAMENTO MERCANTIL; 4. BANCO PANAMERICANO S.A.; 5. ITAU UNIBANCO S.A.; 6. BANCO BRADESCO FINANCIAMENTOS S.A. - FINASA BMC; 7. HSBC BANK BRASIL S.A.; 8. BANCO VOLKSWAGEN S.A.; 9. BANCO FIAT S.A.; 10. BANCO FORD S.A.; 11. BANCO GMAC S.A.; 12. BANCO SOFISA S.A. 

Empresa de Cruzeiros indeniza passageiro por sintomas de infecção pelonorovírus

        A empresa Royal Caribbean Cruzeiros Brasil Ltda. foi condenada a pagar R$ 10 mil, a título de indenização por danos morais, ao passageiro J.C.L. O autor contratou um cruzeiro marítimo por cinco dias e, no dia posterior ao embarque, apresentou sintomas de infecção pelo norovírus (vômitos e diarreia).

        Inconformada com a condenação em primeira instãncia, a empresa recorreu da decisão, mas a 13ª Câmara de Direito Privado do Tribunal negou provimento ao recurso.

        A relatora Ana de Lourdes Coutinho Silva, em seu voto, afirmou que, “houve, em verdade, um surto de contaminação, que acometeu mais de três centenas de pessoas na embarcação”. Ela destacou ainda, “embora a Anvisa tenha constatado que as condições de higiene eram satisfatórias, a inspeção realizada se deu apenas em 13 de março, mais de dez dias após o início do incidente sanitário”. Para a desembargadora, "o resultado da inspeção, portanto, não retrata o cenário anterior, mas sim o posterior ao ocorrido”.

        Em seu voto, destacou que o dever de indenizar da apelante é indiscutível e finalizou : “no caso presente, o dano moral experimentado pelo apelado está caracterizado pelas intempéries às quais esteve sujeito no decorrer da viagem, seja pelo intenso sofrimento experimentado após contrair o vírus, seja porque não pôde desfrutar do passeio em perfeitas condições de saúde, como pretendia”.

        Da turma julgadora, que votou de forma unânime, participaram os desembargadores Heraldo de Oliveira e Zélia Maria Antunes Alves.

        Fonte: TJSP

        Processo nº 0012928-97.2010.8.26.0562

        

Seus direitos na compra de imóveis (STJ)

O artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) permite que, no contrato de adesão, as cláusulas sejam estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo. 

A regra vale para o contrato de compra e venda feito com construtora para aquisição de imóvel. Isso pode ser um problema para o consumidor – se este não conhecer seus direitos e, consequentemente, não souber identificar possíveis abusos por parte daquela. 

Em razão de problemas de natureza contratual ou do produto, a cada dia aumenta o número de demandas judiciais envolvendo construtoras. Confira a jurisprudência do STJ sobre o tema. 

Propaganda enganosa 

De acordo com o consultor jurídico do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), Rodrigo Daniel dos Santos, muitos não sabem que existe um documento – memorial de incorporação – que descreve todas as características do imóvel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes. 

Esse documento deve ser registrado no cartório antes da venda do imóvel. Com isso, aquele que estiver interessado em comprá-lo poderá verificar, antes de fazer o negócio, se todos os itens conferem com o constante no memorial. 

O consultor jurídico mencionou outro aspecto importante: a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato. “Inclusive, se não houver ressalvas quanto a projeções artísticas com paisagismo e móveis em áreas comuns, estas são promessas que integram o contrato de venda.” 

Sobre esse ponto, a Quarta Turma do STJ julgou um caso em que unidades residenciais do empreendimento denominado Meliá Barra Confort First Class, no Rio de Janeiro, de mais de R$ 2 milhões cada, foram vendidas como apart hotéis com serviços (REsp 1.188.442). 

Segundo o relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salomão, “o princípio da vinculação da publicidade reflete a imposição da transparência e da boa-fé nos métodos comerciais, na publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou serviços obriga-se nos exatos termos da publicidade veiculada”. 

Atraso

Uma das queixas mais comuns enfrentadas pelo Judiciário é o atraso na entrega dos imóveis vendidos na planta. Vários casos já chegaram ao STJ. De acordo com dados do Ibedec, 95% das obras no Brasil são entregues com atraso. “Todos os contratos preveem uma cláusula, que reputamos ilegal, de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel”, afirmou Rodrigo Daniel dos Santos. 

Em setembro de 2011, a Terceira Turma do STJ decidiu que o atraso de três anos na entrega de um imóvel adquirido na planta não configurou dano moral. “A devolução integral das parcelas pagas, devidamente corrigidas, é suficiente para indenizar os prejuízos. Não há falar em indenização por dano moral na espécie”, afirmou o ministro Massami Uyeda, relator do REsp 1.129.881. 

O contrato de compra e venda com a construtora, cujo objeto era um imóvel situado no Rio de Janeiro, foi celebrado em novembro de 1994, com entrega prevista para novembro de 1997. A cliente chegou a pagar mais de R$ 114 mil em prestações durante o tempo em que esperava pela entrega (que nem chegou a acontecer). 

Diante disso, moveu ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de devolução integral das parcelas pagas, bem como indenização por danos moral e material. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente, tanto em relação à rescisão, quanto à devolução das parcelas e ao dano moral – fixado em R$ 24 mil. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou a sentença, apenas para afastar a condenação em lucros cessantes. 

Dano moral

No STJ, o ministro Massami Uyeda explicou que o consumidor está autorizado pelo ordenamento jurídico a buscar a rescisão contratual, bem como a devolução imediata dos valores pagos. Contudo, o ministro não concordou com as instâncias ordinárias em relação aos danos morais. 

Para ele, “salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana”. 

Prazo para reclamar 

De acordo com Antônio Luiz da Câmara Leal, o prazo de prescrição somente se inicia com a ciência da violação do direito, não sendo admissível, portanto, que se tenha como extinta a pretensão antes mesmo desta ciência (Da Prescrição e da Decadência: Teoria Geral do Direito Civil). 

No julgamento do REsp 903.771, a Terceira Turma proferiu decisão nesse sentido. Para os ministros, o prazo que o dono do imóvel tem para ingressar em juízo contra a construtora, por danos relacionados à segurança e solidez da obra, começa a contar a partir da ciência das falhas construtivas. 

O imóvel adquirido em agosto de 1982 começou a apresentar problemas 17 anos depois. Em novembro de 2002 (mais de 20 anos após a aquisição), o morador moveu ação contra a construtora, na qual pediu indenização de danos materiais – visto que deixara de receber o valor correspondente aos aluguéis durante a reforma do prédio –, além de danos morais. 

O magistrado de primeiro grau reconheceu a prescrição vintenária da pretensão indenizatória. O Tribunal de Justiça de Sergipe desconstituiu a sentença, pois considerou que o prazo só começaria a contar a partir do conhecimento, pelo dono do imóvel, da fragilidade da obra. 

No recurso especial direcionado ao STJ, a construtora Celi alegou violação ao artigo 1.245 do Código Civil (CC) de 1916, segundo o qual, “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não achando firme, preveniu em tempo o dono da obra”. 

Garantia

De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso especial, o prazo de cinco anos do artigo mencionado é de garantia e não de prescrição ou decadência. Isso quer dizer que, “desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes à sua entrega, possui ele [dono do imóvel], nos termos da Súmula 194 deste Tribunal, 20 anos para demandar o construtor”. 

Entretanto, o ministro lembrou que existe alternativa à disposição do dono da obra, que independe de o conhecimento dos problemas de solidez e segurança ter-se dado nos cinco anos após a entrega: a comprovação da prática de um ilícito contratual, ou seja, da má execução da obra (artigo 1.056 do CC/16). 

“É inviável aceitar que o dono da obra, diante e no exato momento do conhecimento da fragilidade desta, seja impedido de veicular pretensão indenizatória em face de quem, culposamente, tenha ocasionado esta fragilidade”, afirmou Sanseverino. 

Juros no pé

Um assunto que já gerou muita divergência de entendimento entre os membros das Turmas de direito privado do STJ é a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel – os chamados “juros no pé”. 

Em setembro de 2010, a Quarta Turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso especial interposto pela Queiroz Galvão Empreendimentos, por considerar que, “em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel, porquanto, nesse período, não há capital da construtora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido” (REsp 670.117). 

Em junho de 2012, esse entendimento foi alterado pela Segunda Seção no julgamento dos embargos de divergência (EREsp 670.117) interpostos pela mesma empresa. Nas razões do recurso, a construtora alegou que havia decisão da Terceira Turma em sentido contrário: “Não é abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento parcelado” (REsp 379.941). 

O ministro Antonio Carlos Ferreira, que proferiu o voto vencedor na Segunda Seção, citou vários precedentes do Tribunal que concluíram pela legalidade de cláusulas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que previam a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves. 

Ele explicou que, em regra, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção deve ser feito à vista. Contudo, o incorporador pode oferecer certo prazo ao cliente para o pagamento, por meio do parcelamento do valor total, que pode se estender além do tempo previsto para o término da obra. Para ele, isso representa um favorecimento financeiro ao comprador. 

“Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento”, disse. 

Pagamento de aluguéis 

Ainda que a rescisão contratual tenha ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em que este ocupou o imóvel. Esse foi o entendimento da Quarta Turma no julgamento do REsp 955.134. 

A dona de uma casa construída pela Só Casas Empreendimentos Imobiliários ajuizou ação contra a construtora, na qual sustentou que o imóvel teria sido entregue com atraso de mais de dois anos e com diversos defeitos que o tornaram impróprio para o uso. A empresa contestou os pedidos da autora e pediu que, em caso de rescisão contratual, ela fosse condenada a pagar aluguéis relativos ao período em que ocupou o imóvel. 

Em primeira instância, o contrato foi rescindido e a construtora foi condenada a restituir os valores recebidos, com correção monetária e juros. Contudo, o pedido da construtora (quanto aos aluguéis) também foi julgado procedente. Ambas apelaram e o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou em parte a sentença. Para esse tribunal, somente seriam devidos aluguéis pela adquirente à vendedora se tivesse partido daquela o descumprimento contratual. 

Para o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial no STJ, independentemente de quem provocou a rescisão do contrato, é vedado o enriquecimento sem causa. “O pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas com a utilização do bem alheio”, afirmou. 

Cláusula abusiva

A Turma adotou outro entendimento importante nesse julgamento. Para os ministros, é abusiva a cláusula que estipula penalidade ao consumidor no caso de mora ou inadimplemento contratual, mas isenta o fornecedor em situações de análogo descumprimento contratual. 

O contrato de compra e venda previa, na hipótese de inadimplemento do consumidor, imposição de multa moratória, retenção de 5% a título de comissão de corretagem e de 2% a título de taxa de serviço. Segundo Salomão, “prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda ao fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento”. 

Ele mencionou que o artigo 4º do CDC estabelece os objetivos da Política Nacional das Relações de Consumo, além de princípios que devem ser respeitados, como a harmonia e o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores. “A par da exigência de que as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas, tem-se também como um direito básico do consumidor a igualdade nas contratações”. 

Tamanho do imóvel

De acordo com a cartilha do consumidor produzida pelo Ibedec, “embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização”. 

Em outubro de 2011, a Quarta Turma julgou recurso especial da empresa Paulo Octávio Investimentos contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que a condenou ao pagamento de indenização a um casal de clientes pela diferença de 1,45% na área do apartamento adquirido por eles (REsp 326.125). 

Segundo a ministra Isabel Gallotti, relatora, no caso de venda ad mensuram (quando o preço é estipulado por medida de extensão), “se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”. 

Contudo, ela explicou que existe uma ressalva no Código Civil. “Se a desproporção não exceder de um vigésimo da área total enunciada, presume-se que a referência às medidas foi meramente enunciativa, devendo ser tolerada a diferença.” Quanto ao caso específico, a relatora observou que a diferença entre a área real do apartamento e a constante dos documentos apresentados pela construtora, de 5%, estava dentro da variação considerada tolerável pela legislação.

Devolução

“Revela-se abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do CDC, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, disse o ministro Luis Felipe Salomão, no julgamento do REsp 997.956. 

APL Incorporações e Construções recorreu ao STJ contra decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), o qual considerou ser nula a cláusula contratual que determinou a devolução das prestações pagas pelo comprador somente após a conclusão das obras. Além disso, o TJSC aplicou ao caso o artigo 1.096 do CC/16, segundo o qual, "salvo estipulação em contrário, as arras em dinheiro consideram-se princípio de pagamento. Fora esse caso, devem ser restituídas, quando o contrato for concluído, ou ficar desfeito". 

Segundo Salomão, relator do recurso especial, o STJ já tem jurisprudência pacífica sobre o assunto, que é contrária à pretensão da construtora. No julgamento do REsp 877.980, a Quarta Turma entendeu que a aplicação da cláusula configura enriquecimento ilícito por parte da incorporadora, visto que ela tem a possibilidade de revender o imóvel a terceiros e, ao mesmo tempo, obter vantagem com os valores retidos. 

Quanto à devolução da quantia paga a título de sinal, Salomão afirmou que é direito do comprador obter sua restituição, se ele não tiver dado causa à rescisão do contrato. 

Fonte: STJ

A notícia refere-se aos seguintes processos: 

REsp 1188442

REsp 1129881

REsp 903771

REsp 670117

EREsp 670117

REsp 955134

REsp 326125

REsp 997956