CARTA DE ADJUDICAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE AUTÔNOMA EM FAVOR DO CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. EXIGÊNCIA DE DECISÃO UNÂNIME DOS CONDÔMINOS INCORRETA. EXIGÍVEL, APENAS, DECISÃO UNÂNIME DOS CONDÔMINOS EM ASSEMBLEIA GERAL (CSM/SP)
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL nº 858-6/7, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante o Condomínio João Pedro de Lucca e apelado o 2º Oficial de Registro de Imóveis da referida Comarca.
Acordam os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores Roberto Vallim Bellocchi, Presidente do Tribunal de Justiça e Jarbas Mazzoni, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 08 de julho de 2008
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida Condomínio como adquirente de fração ideal de unidade autônoma. Débito condominial a ela correspondente. Necessidade, para tanto, com fulcro no art. 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64, de decisão unânime de assembléia geral. Recusa do registro de carta de adjudicação sob o fundamento de que seria necessária a anuência de todos os condôminos, excetuado o devedor. Interpretação incorreta, pois a anuência dos condôminos, que se colhe por decisão unânime de assembléia geral, não se confunde com decisão unânime dos condôminos Requisito, in casu, preenchido. Ingresso possível. Recurso provido.
Cuida-se de apelação interposta pelo Condomínio João Pedro de Lucca contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto e manteve sua recusa quanto ao registro de carta de adjudicação extraída do proc. nº 1.800/01 da 2ª Vara Cível daquela comarca, referente a despesas condominiais não pagas, tendo por objeto as frações ideais de 5,824% e 0,582% do bem imóvel descrito na matrícula nº 34.818, qual seja o apartamento nº 01 do aludido condomínio, sob o fundamento de que não atendida exigência, consistente na necessidade de concordância de todos os condôminos com a aquisição (excetuado o devedor), feita por interpretação do V. Acórdão proferido por este Conselho Superior na Apelação Cível nº 469-6/1. Também como motivo da negativa o registrador citou, outrossim, a ausência de identificação dos proprietários presentes na assembléia geral.
Sustenta o apelante que o requisito imposto em tal julgado deve ser entendido como correspondente à unanimidade dos presentes em assembléia geral e não de todos os proprietários de unidades. Requer provimento, para que o registro se realize (fls. 69/74).
O Ministério Público, em derradeira manifestação, entende que o apelo merece ser provido. Afirma que a identificação dos condôminos votantes na assembléia não era necessária, pois o exame de regularidade dos que compareceram àquela assembléia já foi feito, quando da realização da mesma, não estando o Sr. Oficial Registrador incumbido do exame das formalidades intrínsecas dos atos a ele apresentados, mas apenas das formalidades intrínsecas. Ademais, no art. 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64, menciona-se decisão unânime da assembléia e não concordância de todos os condôminos, motivo pelo qual tem razão o recorrente (fls. 99/102).
É o relatório.
Observe-se, ab initio, embora a questão não tenha sido expressamente enfrentada na r. decisão recorrida, que não é de se exigir a qualificação de cada um dos condôminos que compareceram e votaram na assembléia geral, cuja ata se encontra a fls. 37, pois isto transcende a atividade de qualificação do registrador imobiliário, sendo certo que tal ata, em relação à qual não foi detectado vício extrínseco, se encontra devidamente registrada pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica local (fls. 37, in fine).
No mais, impende recolocar o presente caso concreto no trilho devido, mediante interpretação correta do V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 469-6/1, na qual figurou como relator o E. Des. José Mário Antonio Cardinale, referente a dúvida suscitada em face de caso do mesmo quilate.
Percebe-se, pela ementa daquele julgado, que ali se reputou necessária a aprovação da aquisição em assembléia geral dos condôminos (fls. 07).
E, no corpo do V. Acórdão, depois de se estender à hipótese analisada a regra do art. 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64, foi explicitado: é necessário que a aquisição conte com a anuência dos condôminos, por decisão unânime de assembléia geral para este fim convocada e em que, para essa finalidade específica, não terá o voto do proprietário da unidade autônoma que gerou as despesas condominiais objeto da execução em que foi a mesma unidade alienada (fls. 10).
Está claro, destarte, até por haver sido repetida a terminologia do dispositivo legal invocado, que o meio pelo qual a anuência dos condôminos se manifesta é a decisão unânime de assembléia geral (ou seja, dos nela presentes), que não se confunde com a necessidade de manifestação de absolutamente todos os condôminos, ainda que ausentes na assembléia, de modo a se colher obrigatoriamente a concordância expressa de cada um deles.
Nesse diapasão, este Conselho Superior já cuidou de deixar bem claro seu entendimento, reportando-se, inclusive, às suas decisões precedentes, inclusive a prolatada na aludida Apelação Cível nº 469-6/1. Fê-lo no julgamento da Apelação Cível nº 795-6/9, também da Comarca de São Vicente, relatada pelo E. Des. Gilberto Passos de Freitas (cf. Publicação no D.O.P.J. de 26/02/2008, págs. 9/10). Eis o decidido:
REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida procedente. Condomínio edilício. Adjudicação conseqüente à satisfação de débito condominial. Admissibilidade, em tese, por aplicação analógica do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64. Anuência dos condôminos, que se colhe por decisão unânime de assembléia geral, que não se confunde com decisão unânime dos condôminos...
...Pretende-se, nesta apelação, a reforma da sentença que julgou procedente a dúvida, inibindo o registro de carta de adjudicação expedida em favor de condomínio edilício, que carece de personalidade jurídica e de concordância da unanimidade dos condôminos.
Inicialmente, lembre-se que a natureza judicial do título não o torna imune à qualificação registrária.
Outrossim, nada obstante a ausência de personalidade jurídica do condomínio, é de se admitir - por exceção, com respeito ao entendimento diverso de tempos anteriores e frente à evolução jurisprudencial de adequação às necessidades da vida social hodierna (cf. a boa síntese histórica exposta por Ruy Coppola sobre a questão: Arrematação pelo condomínio de unidade autônoma, in Condomínio Edilício, Coordenação de Francisco Antonio Casconi e José Roberto Neves Amorim. São Paulo: Ed. Método, 2005, págs. 345-368) -, o registro de título aquisitivo de unidade autônoma pelo condomínio (em situação de satisfação de débito condominial), por aplicação analógica do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4591/64, para o qual não faltam, também, precedentes do Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apelações Cíveis nºs 253-6/6, 273-6/7, 256-6/0, 257-6/4, 357-6/0, 363-6/8 e 469-6/1).
Todavia, a construção jurisprudencial, em aplicação analógica (artigo 4º do Decreto-lei 4.657/42 c.c. o artigo 63, § 3º, da Lei 4.591/64), que abre exceção à regra geral inibitória da aquisição imobiliária por ente (condomínio) despido de personalidade jurídica, exige a satisfação simultânea dos seguintes pressupostos: a) primeiro: que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento das despesas condominiais (obrigações propter rem); b) segundo: que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está vinculado o débito condominial; c) terceiro: que a aquisição esteja anuída pelos condôminos, mediante decisão unânime de assembléia geral, em que não se deve computar o voto do respectivo condômino inadimplente (por congruência lógica) nem confundir a unanimidade dos votos proferidos na assembléia (imprescindível) com anuências expressa de todos os condôminos (prescindível).
Não procede, pois, o óbice de registro, ao sustentar que a aquisição em pauta carece de concordância de todos os condôminos, desconsiderando a concordância unânime dos presentes em assembléia geral.
Com efeito, é da norma legal (artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64), que se invoca para integração analógica, a expressa menção de que a aquisição da unidade pelo condomínio depende de decisão unânime de assembléia geral, que, naturalmente, não equivale à decisão unânime de condôminos.
Fosse a intenção do legislador, na redação do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64 exigir a unanimidade dos condôminos seria essa a sua redação (tal como é a dos artigos 1.343 e 1.351 do Código Civil, bem como a do § 2º do artigo 10 da Lei nº 4.591/64), mas, não empregando tal expressão, e sim a de decisão unânime de assembléia geral, apenas criou um quorum especial consistente na unanimidade dos condôminos presentes à assembléia geral, que não se equivale à unanimidade de todos condôminos.
Assim, considerando que a abertura excepcional da aquisição de unidade autônoma por condomínio, em razão de adjudicação ou arrematação atrelada à execução de despesas condominiais, é por aplicação analógica do referido artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64, impõe-se seguir aquele mesmo critério da norma legal transplantada à lacuna. Isso, aliás, não só pelo sistema lógico-jurídico de integração de lacunas por analogia, mas também por respeito ao princípio da legalidade: criação de condicionamentos aos direitos (incluso os de registros) ou imposição de deveres dos particulares deve resultar da lei. Afinal, sem amparo legal, não se deve impor condição ao registro ou dever aos particulares, e, para sustentar a exigibilidade de anuência por unanimidade dos condôminos fora daquela norma jurídica aplicada analogicamente, não há lastro legal.
Ademais, a condição indicada nos precedentes do Conselho Superior da Magistratura - que a aquisição conte com a anuência dos condôminos, por decisão unânime de assembléia geral para este fim convocada e em que, para essa finalidade específica, não terá voto o proprietário da unidade autônoma que gerou as despesas condominiais objeto da execução em que foi a mesma unidade alienada (v.g., CSM, 469-6/1, da Comarca de Jundiaí, j. 06 de dezembro de 2005, rel. Des. José Mário Antonio Cardinale) é não só de cautela por imposição jurisdicional pura, mas deve ter sua leitura amarrada à apontada norma legal aplicada por analogia: daí, o adjetivo unânime em qualificação à decisão da assembléia (tal como a lei), não à anuência dos condôminos. Em outras palavras, a anuência dos condôminos se deve colher em assembléia geral, especialmente convocada para esse fim, bastando, no entanto, a decisão unânime dos condôminos presentes nessa assembléia.
Ora, considerando que, no caso, para a aquisição em pauta, houve decisão unânime dos condôminos presentes à assembléia geral (fls. 145), está superado esse entrave ao registro.
Precisamente esse o tratamento a ser dispensado ao caso concreto examinado nos presentes autos, uma vez que se cogita da mesma hipótese. Demonstrada, enfim, a existência de decisão unânime de assembléia geral, cuja ata se encontra a fls. 37, afigura-se viável o ingresso almejado.
Diante do exposto, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida.
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente dúvida e manteve recusa de registro de carta de adjudicação.
Recorre o apelante, aduzindo, em síntese, que o requisito imposto em tal julgado deve ser entendido como correspondente à unanimidade de condôminos presentes à assembléia geral, que não se confunde com a unanimidade de condôminos, referente ao número de proprietários e exigido pelo Oficial Registrador.
Por fim, requer o provimento do recurso, para que se realize o registro.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso.
É a síntese do necessário.
Verifica-se que, conforme interpretação dada a outros Acórdãos proferidos pelo Conselho Superior da Magistratura, o requisito exigido para que o condomínio arremate a unidade imobiliária é a unanimidade de votos referente a todos os condôminos presentes na assembléia e não a de proprietários dos imóveis, premissas inconfundíveis.
Desse modo, dá-se provimento ao recurso, determinando-se o registro da carta de adjudicação.
2. Recurso provido Registro de carta de adjudicação Requisito atendido referente à unanimidade de condôminos presentes à assembléia geral Precedentes do CSM.
Jarbas Mazzoni, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
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