Recurso Especial nº 846.187 - SP (2006/0096197-4)
Relator: Ministro Hélio Quaglia Barbosa
Recorrente: Celso Tadeu Azevedo e Outro
Recorrido: Condomínio Costa do Atlântico II
EMENTA
Ação de cobrança. Cotas de condomínio. Legitimidade passiva. Proprietário do imóvel, promissário comprador ou possuidor. Peculiaridades do caso concreto. Obrigação propter rem. Dissídio jurisprudencial. Ausência de similitude fática. Recurso não conhecido.
1. As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários.
2. Em virtude das despesas condominiais incidentes sobre o imóvel, pode vir ele a ser penhorado, ainda que gravado como bem de família.
3. O dissídio jurisprudencial não restou demonstrado, ante a ausência de similitude fática entre os acórdãos confrontados.
4. Recurso especial não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas, por unanimidade, em não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Cesar Asfor Rocha e Aldir Passarinho Junior votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Hélio Quaglia Barbosa.
Brasília (DF), 13 de março de 2007.
RELATÓRIO
O Exmo Sr. Ministro Hélio Quaglia Barbosa (Relator):
O Condomínio Costa do Atlântico II propôs ação de cobrança em face de Celso Tadeu Azevedo e Outro, objetivando receber os valores relativos às taxas condominiais referentes ao período de maio a agosto de 2001 e vincendas, bem como as parcelas de IPTU vencidas em 23/07/2001 e 08/08/2001.
Contestado o feito, alegaram os réus ilegitimidade passiva que, sem a posse do imóvel, uma vez que não entregues as chaves do apartamento pela construtora, não podem responder pelas despesas condominiais.
Em primeiro grau, foi julgado procedente o pedido, para condenar os réus ao pagamento da quantia requerida, acrescida de multa, juros e correção monetária; o Tribunal a quo, ao apreciar o apelo interposto pelos ora recorrentes, manteve a sentença, em acórdão assim ementado:
“A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador etc.), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação” (fl. 94).
Diante desse desate, interpõem os recorrentes o presente recurso especial, fulcrado nas alíneas “a” e “c” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, sustentando, em síntese, violação do art. 9º da Lei n. 4.591/64 e dissídio jurisprudencial com julgado deste Tribunal Superior, o qual esposa entendimento de que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda” (REsp 212.799/SP).
Ausentes contra-razões e admitido o recurso, subiram os autos a esta Superior Instância.
É o relatório.
VOTO
O Exmo. Sr. Ministro Hélio Quaglia Barbosa (Relator):
1. O entendimento prevalecente no âmbito desta Corte Superior de Justiça é de reconhecer, na ausência de circunstância específica, legitimidade do promitente comprador para figurar no pólo passivo de ação de cobrança de cotas condominiais, ainda que não esteja inscrito o compromisso de compra e venda no registro de imóveis (REsp 470.487/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, DJ de 30.6.2003); da mesma forma, entende-se que o promitente comprador torna-se responsável pelos encargos condominiais desde que detenha a posse do imóvel (REsp 663.156/SP, relator Ministro Jorge Scartezzini, DJ de 21.3.2005).
Por sua vez, outros precedentes deste Sodalício acolhem a tese de que o proprietário do imóvel ou promitente vendedor deve arcar com as cotas condominiais, e não o adquirente, quando o condomínio não teve ciência do compromisso de compra e venda (AgRg no REsp 655.237/SP, relator Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 20.6.2005). Todavia, se é dado ao condomínio ciência da promessa de compra e venda, nesse caso é o promitente comprador quem detém titularidade para responder em juízo pelas taxas condominiais (REsp 160.053/SP, relator Ministro Ari Pargendler, DJ de 18.3.2002).
2. Todavia, na espécie, de promessa de compra e venda não se cuida, uma vez que, na verdade, foi transferida a propriedade do imóvel aos réus, transação registrada no cartório competente (cf. fl. 6v.); dessa forma, inconvincente a tese dos recorrentes de que, sem deter a posse do apartamento, ficaria afastada a responsabilidade pelas despesas dele decorrentes; diante daquela constatação, não é o caso de cogitar qualquer discussão centrada na posse do bem, como condição necessária ao pagamento das cotas condominiais, pois típica dos contratos de promessa de compra e venda.
De se ressaltar, inclusive, que o apartamento encontra-se desabitado, tendo em vista que as chaves não foram entregues aos proprietários, em razão de cláusula contratual específica (cf. fl. 63), prevista no “Instrumento particular de inscrição visando a aquisição de unidade habitacional e outros pactos” (vide fl. 59), firmado entre os recorrentes e a construtora do edifício, de sorte que foi proposta ação de cobrança objetivando o pagamento do saldo devedor.
2. As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que as origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários do bem; de se ressaltar, também, que o imóvel pode vir a ser penhorado, em virtude das despesas condominiais sobre ele incidentes, ainda que gravado como bem de família.
Daí concluir serem os recorrentes, proprietários da coisa, legitimados a comporem o pólo passivo da lide, ressalvado direito de regresso contra quem entender.
3. Por derradeiro, quanto ao dissídio jurisprudencial apresentado, restou demonstrada a ausência de similitude fática entre os acórdãos confrontados, pelo que não se mostram aptos a configurar divergência jurisprudencial.
4. Ante o exposto, não conheço do recurso especial.
É como voto.
Brasília, 13 de março de 2007.
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