Condômino não tem legitimidade ativa para individualmente exigir do síndico prestação de contas. Cabe ao síndico o dever de prestação de contas à assembleia dos condôminos (TJSP)

Comentário: Atualmente, a matéria é tratada pelo artigo 1.348 do Código Civil, item VIII, dizendo que compete ao síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. Por outro lado, o artigo 1.335, que se refere aos direitos dos condôminos, não prevê o direito de exigir a prestação de contas individualmente. O assunto é pacífico. Mas, por esta razão é que chamamos a atenção da importância do conselho consultivo, que deve receber e examinar os balancetes mensalmente e reclamar, caso não o recebam. E, se constatarem qualquer anormalidade, devem comunicar os outros condôminos, a fim de que medidas urgentes sejam tomadas. Até mesmo a destituição do síndico. Pois, aprovadas as contas em assembleia geral, nada mais haverá a ser feito.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0106812-53.2006.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante WU YA FANG sendo apelado KHER EMPREENDIMENTOS E ADMINISTRAÇÃO LTDA.

ACORDAM, em 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAETANO LAGRASTA (Presidente sem voto), LUIZ AMBRA E SALLES ROSSI.

São Paulo,9 de novembro de 2011.

Ribeiro da Silva, Relator

Apelação - Prestação de Contas - Condômino locatário contra edifício comercial – Ilegitimidade ativa e falta de interesse de agir - Aplicação do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Mantida a r. sentença de Primeira Instância em sua íntegra, com todos os seus fundamentos - Recurso improvido.

A r. sentença de fls. 276/280 e 286, cujo relatório se adota, nos autos da ação de prestação de contas c.c. pedido de destituição de síndico, julgou extinto o feito sem apreciação do mérito, por ilegitimidade de parte ativa e falta de interesse processual, conforme o artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil. Pela sucumbência, ficou o autor condenado no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em R$ 1.500,00, conforme o art. 20, § 4º, do CPC.

Inconformado, apela o autor, fls. 287/297, pugnando pelo provimento do recurso para anulação da sentença, retomando-se o curso do processo a partir da designação da audiência prevista no art. 331 do CPC, com a conversão do julgamento em diligência, ou alternativamente, para que seja dada procedência à ação, condenando a apelada a prestar contas ao apelante, com a inversão das verbas de sucumbência, ou ainda, a redução do 'quantum' relativo aos honorários na sucumbência, tendo em vista a singeleza da demanda.

O recurso foi recebido em seus regulares efeitos, fls. 332.

Contrarrazões apresentadas às fls. 334/343.

É o relatório.

Em apertada síntese, trata-se de ação de prestação de contas onde o autor alega ser locatário da sala nº 17, localizada no pavimento térreo dos Edifícios Serop Kherlakian e Comendador Affonso Kherlakian há mais de vinte anos, e que a ré é síndica e responsável pela administração do complexo denominado “Galeria Pagé”, e que a administração não é transparente, porque alguns condôminos tiveram acesso à documentação necessária e constataram irregularidades, inclusive quanto a contas bancárias e atraso na aprovação das contas do condomínio. Pretende a prestação de contas do período de novembro de 2004 a novembro de 2005.

Em assembleia-geral ordinária realizada em 02/09/2005 e em 23/03/2006 foram discutidas e aprovadas as contas dos exercícios de 2004 e 2005, fls. 123/141 e 152/154.

O autor apela querendo a anulação da sentença, preliminarmente, por cerceamento de defesa, porque foi proferida a decisão sem a devida instrução, não podendo produzir prova pericial; que não foi dada oportunidade de conciliação em audiência; que é parte legítima para atuar no pólo ativo do feito, porque pelas jurisprudências colacionadas pode exigir do síndico a prestação das contas; que possui interesse de agir, porque em que pese as contas terem sido aprovadas pela maioria dos votos, referida maioria se deu porque a ré é proprietária da maioria dos imóveis do empreendimento, sob a administração fraudulenta. E que se o administrador não o faz, nem o condomínio exige, cabe ao condômino, isoladamente vir ao Judiciário e exigir que as contas lhe sejam prestadas.

O recurso não merece provimento.

A r. sentença deve ser confirmada pelos seus próprios e bem deduzidos fundamentos, os quais ficam inteiramente adotados como razão de decidir pelo desprovimento do recurso, nos termos do art. 252 do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça.

O art. 252 do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça estabelece que “Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la”.

Nesta Seção de Direito Privado, o dispositivo regimental tem sido largamente utilizado por suas Câmaras, seja para evitar inútil repetição, seja para cumprir o princípio constitucional da razoável duração dos processos. Anote-se, dentre tantos outros: Apelação 994.06.023739-8, Rel. Des. Elliot Akel, 1ª Câmara, São Paulo, em 17/06/2010; AI 990.10.1539306, Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, 1ª Câmara, Jaú, em 17/06/2010; Apelação 994.02.069946-8, Rel. Des. Paulo Eduardo Razuk, 1ª Câmara, São Paulo, em 08/06/2010; Apelação 994.05.106096-7, Rel. Des. Neves Amorim, 2ª Câmara, São José do Rio Preto, em 29/06/2010; Apelação 994.04.069012-1, Rel. Des. José Roberto Bedran, 2ª Câmara, São José dos Campos, em 22/06/2010; Apelação 990.10.031478-5, Rel. Des. Beretta da Silveira, 3ª Câmara, São Paulo, em 13/04/2010; Apelação 994.05.00973556, Rel. Des. James Siano, 5ª Câmara, Barretos, em 19/05/2010; Apelação 994.01.017050-8, Rel. Des. José Joaquim dos Santos, 6ª Câmara, São Paulo, em 27/05/2010; Apelação 994.04.073760-8, Rel. Des. Paulo Alcides, 6ª Câmara, Indaiatuba; em 01/07/2010; Apelação 991.09.079089-9, Rel. Des. Moura Ribeiro, 11ª Câmara, Lins; em 20/05/2010; Apelação n° 990.10.237099-2, 13ª Câmara, Rel. Des. Luiz Roberto Sabbato, em 30.06.2010; Agravo de Instrumento 990.10.032298-2, Rel. Des. Edgard Jorge Lauand, 15ª Câmara, Atibaia, em 13/04/2010; Apelação 991.09.0841779, Rel. Des. Simões de Vergueiro, 17ª Câmara, Araçatuba, em 09/06/2010; Apelação 991.00.0213891, Rel. Des. Paulo Roberto de Santana, 23ª Câmara, São Paulo, em 09/06/2010; Apelação nº 992.07.038448-6, São Paulo, Rel. Des. Cesar Lacerda, 28ª Câmara, em 27.07.2010.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça tem prestigiado este entendimento quando predominantemente reconhece "a viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor firmado na sentença, inclusive transcrevendo-a no acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou ausência de fundamentação no decisum" (REsp n° 662.272-RS, 2ª Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 4.9.2007; REsp n° 641.963-ES, 2ª Turma, Rel. Min. Castro Meira, j. 21.11.2005; REsp n° 592.092-AL, 2ª Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, j. 17.12.2004; e REsp n° 265.534-DF, 4ª Turma, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j. 1.12.2003).

Consigna-se, apenas, que, corretamente, a r. sentença assentou que “Segundo art. 22, § 1º, alínea 'f', da Lei n. 4.591/64, cabe ao síndico o dever de prestar contas à assembleia dos condôminos e não aos condôminos individualmente. Por esta simples razão, a ação deve ser ajuizada por quem tem a faculdade de exigir as contas e o condômino não a tem.”

Transcreva-se, por oportuno, o acórdão mencionado no 'decisum':

“Condomínio Síndico - Prestação de contas - Ação proposta por alguns condôminos - Falta de legitimidade ativa para a causa - Direito que compete ao condomínio - Extinção do processo, sem julgamento de mérito - Provimento ao recurso para esse fim - Inteligência do artigo 22, parágrafo primeiro, 'f' da Lei Federal nº 4.591/64 - Recurso provido. Não têm os condôminos, individualmente, legitimação ativa 'ad causam' para ajuizar ação de prestação de contas contra o síndico, ou o ex-síndico, que é ou foi mandatário do condomínio, não de cada comunheiro de per si.” (Apelação Cível nº 105.700-4 Campinas 2ª Câmara de Direito Privado Relator: Cezar Peluso j. 30.03.99, v.u.)

E ainda, transcreve-se da sentença: “Como se isso não bastasse, foram convocadas assembleias gerais ordinárias para aprovação das contas relativas aos anos de 2004 e 2005, cf. documentos de fls. 123/141 e 152/154. E nessas ocasiões por maioria de votos as contas foram devidamente aprovadas, o que impede a ingerência do Poder Judiciário em assuntos interna corporis. [...] não pode requerer a prestação de contas já apresentadas à assembleia dos condôminos, o que lhe falece interesse de agir.”

E ainda: “Prejudicadas, em consequência, as demais questões aventadas nos autos, pois não alteram a sorte da lide.”

A prestação de contas individualmente a cada condômino, além de não prevista em lei, poderia gerar um enorme tumulto, com a possibilidade de análises contraditórias.

Nesse sentido:

“PRESTAÇÃO DE CONTAS. Condomínio. Ex-síndico. Dever de prestá-las em assembleia geral convocada para tal finalidade e não individualmente ao condomínio ou condôminos. Ausência de interesse-adequação. Extinção do processo. Recurso provido.” (JTJ 248/195)

“LEGITIMIDADE AD CAUSAM PRESTAÇÃO DE CONTAS AÇÃO AJUIZADA POR CONDÔMINO CONTRA CONDOMÍNIO CONTAS APROVADAS EM ASSEMBLEIA ILEGITIMIDADE ATIVA CONFIGURADA ARTIGO 22, § 1º, F, DA LEI 4.591/64 EXTINÇÃO DO PROCESSO DECRETADA DE OFÍCIO EXAME DO RECURSO PREJUDICADO.” (Apelação Cível nº 337.007.4/0-00 São Carlos 1ª Câmara de Direito Privado Rel. Elliot Akel j. 01.12.2009)

“AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. O condômino individualmente não tem interesse processual à ação de prestação de contas em face do condomínio, através do síndico. Nas relações regidas pela Lei 4.864/65 a prestação de contas é feita, via de regra anualmente e de uma só vez, pelo síndico em assembleia de condôminos. Carência da ação. Apelo provido.” (Apelação sem revisão nº 1.155.628-00/7, Rel. José Malerbi, 35ª Câmara de Direito Privado, j. 01.12.2008).

Além disso, ninguém pode ser compelido a prestar contas duas vezes, por isso reforça-se aqui a falta de interesse de agir:

“PRESTAÇÃO DE CONTAS. Condomínio. Prédio de apartamentos. Propositura pelo condomínio contra ex-síndico. Contestação da obrigação de prestar contas. Contas que deveriam ser prestadas em assembleia geral, convocada para tal finalidade. Aplicação do artigo 22, § 1º, 'f' c/c os artigos 24 e 25 da Lei 4.591/64. Inadmissibilidade do procedimento escolhido. Carência da ação, por falta de interesse-adequação, reconhecida. Ação julgada procedente, na primeira fase. Recurso provido, para julgar extinto o feito, sem apreciação do mérito, com recomendação.” (Apelação Cível nº 104.597-4 Santos 8ª Câmara de Direito Privado Rel. Zélia Maria Antunes Alves j. 02.04.2001, v.u.)

“CONDOMÍNIO. Prestação de contas. Síndico. Ação contra este ajuizada por condôminos. Interesse de agir. Falta. Contas já prestadas e julgadas boas em assembleia geral. Carência da ação. Recurso não provido.” (JTJ 25338)

“LEGITIMIDADE AD CAUSAM – Prestação de contas - Ação ajuizada por condômino, isoladamente, contra síndico Contas aprovadas em assembleia Ilegitimidade ativa configurada artigo 22, § 1º, f, da Lei 4.591/64 - Extinção do processo decretada recurso provido.” (Apelação Cível nº 215.048.4/6-00 1ª Câmara de Direito Privado Rel. Elliot Akel j. 16.06.2009) “PRESTAÇÃO DE CONTAS – Condomínio em edifício de apartamentos – Propositura equivocada, contra o Condomínio e o síndico a representá-lo no momento da propositura; quando é certo que somente caberia contra o síndico antigo - Mesmo assim, se oportunamente não as tivesse tido aprovadas em assembleia - Aprovação que, no caso, ocorreu, em relação a determinado período temporal Não conhecimento, extinção sem julgamento de mérito Apelo provido para decretá-la.” (Apelação Cível nº 301.059.4/8-00 8ª Câmara de Direito Privado Rel. Luiz Ambra j. 12.08.2009).

E outros fundamentos são dispensáveis diante da adoção integral dos que foram deduzidos na r. sentença, e aqui expressamente adotados para evitar inútil e desnecessária repetição, nos termos artigo 252 do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça.

Nego provimento ao recurso.

Ribeiro da Silva, Relator 

FONTE: BDI

COTA CONDOMINIAL – OBRIGAÇÃO REAL PELA QUAL RESPONDE O TITULAR DO BEM (STJ)

Recurso Especial nº 846.187 - SP (2006/0096197-4)

Relator: Ministro Hélio Quaglia Barbosa

Recorrente: Celso Tadeu Azevedo e Outro

Recorrido: Condomínio Costa do Atlântico II

EMENTA

Ação de cobrança. Cotas de condomínio. Legitimidade passiva. Proprietário do imóvel, promissário comprador ou possuidor. Peculiaridades do caso concreto. Obrigação propter rem. Dissídio jurisprudencial. Ausência de similitude fática. Recurso não conhecido.

1. As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários.

2. Em virtude das despesas condominiais incidentes sobre o imóvel, pode vir ele a ser penhorado, ainda que gravado como bem de família.

3. O dissídio jurisprudencial não restou demonstrado, ante a ausência de similitude fática entre os acórdãos confrontados.

4. Recurso especial não conhecido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas, por unanimidade, em não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Cesar Asfor Rocha e Aldir Passarinho Junior votaram com o Sr. Ministro Relator.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Hélio Quaglia Barbosa.

Brasília (DF), 13 de março de 2007.

RELATÓRIO

O Exmo Sr. Ministro Hélio Quaglia Barbosa (Relator):

O Condomínio Costa do Atlântico II propôs ação de cobrança em face de Celso Tadeu Azevedo e Outro, objetivando receber os valores relativos às taxas condominiais referentes ao período de maio a agosto de 2001 e vincendas, bem como as parcelas de IPTU vencidas em 23/07/2001 e 08/08/2001.

Contestado o feito, alegaram os réus ilegitimidade passiva que, sem a posse do imóvel, uma vez que não entregues as chaves do apartamento pela construtora, não podem responder pelas despesas condominiais.

Em primeiro grau, foi julgado procedente o pedido, para condenar os réus ao pagamento da quantia requerida, acrescida de multa, juros e correção monetária; o Tribunal a quo, ao apreciar o apelo interposto pelos ora recorrentes, manteve a sentença, em acórdão assim ementado:

“A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador etc.), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação” (fl. 94).

Diante desse desate, interpõem os recorrentes o presente recurso especial, fulcrado nas alíneas “a” e “c” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, sustentando, em síntese, violação do art. 9º da Lei n. 4.591/64 e dissídio jurisprudencial com julgado deste Tribunal Superior, o qual esposa entendimento de que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda” (REsp 212.799/SP).

Ausentes contra-razões e admitido o recurso, subiram os autos a esta Superior Instância.

É o relatório.

VOTO

O Exmo. Sr. Ministro Hélio Quaglia Barbosa (Relator):

1. O entendimento prevalecente no âmbito desta Corte Superior de Justiça é de reconhecer, na ausência de circunstância específica, legitimidade do promitente comprador para figurar no pólo passivo de ação de cobrança de cotas condominiais, ainda que não esteja inscrito o compromisso de compra e venda no registro de imóveis (REsp 470.487/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, DJ de 30.6.2003); da mesma forma, entende-se que o promitente comprador torna-se responsável pelos encargos condominiais desde que detenha a posse do imóvel (REsp 663.156/SP, relator Ministro Jorge Scartezzini, DJ de 21.3.2005).

Por sua vez, outros precedentes deste Sodalício acolhem a tese de que o proprietário do imóvel ou promitente vendedor deve arcar com as cotas condominiais, e não o adquirente, quando o condomínio não teve ciência do compromisso de compra e venda (AgRg no REsp 655.237/SP, relator Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 20.6.2005). Todavia, se é dado ao condomínio ciência da promessa de compra e venda, nesse caso é o promitente comprador quem detém titularidade para responder em juízo pelas taxas condominiais (REsp 160.053/SP, relator Ministro Ari Pargendler, DJ de 18.3.2002).

2. Todavia, na espécie, de promessa de compra e venda não se cuida, uma vez que, na verdade, foi transferida a propriedade do imóvel aos réus, transação registrada no cartório competente (cf. fl. 6v.); dessa forma, inconvincente a tese dos recorrentes de que, sem deter a posse do apartamento, ficaria afastada a responsabilidade pelas despesas dele decorrentes; diante daquela constatação, não é o caso de cogitar qualquer discussão centrada na posse do bem, como condição necessária ao pagamento das cotas condominiais, pois típica dos contratos de promessa de compra e venda.

De se ressaltar, inclusive, que o apartamento encontra-se desabitado, tendo em vista que as chaves não foram entregues aos proprietários, em razão de cláusula contratual específica (cf. fl. 63), prevista no “Instrumento particular de inscrição visando a aquisição de unidade habitacional e outros pactos” (vide fl. 59), firmado entre os recorrentes e a construtora do edifício, de sorte que foi proposta ação de cobrança objetivando o pagamento do saldo devedor.

2. As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que as origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários do bem; de se ressaltar, também, que o imóvel pode vir a ser penhorado, em virtude das despesas condominiais sobre ele incidentes, ainda que gravado como bem de família.

Daí concluir serem os recorrentes, proprietários da coisa, legitimados a comporem o pólo passivo da lide, ressalvado direito de regresso contra quem entender.

3. Por derradeiro, quanto ao dissídio jurisprudencial apresentado, restou demonstrada a ausência de similitude fática entre os acórdãos confrontados, pelo que não se mostram aptos a configurar divergência jurisprudencial.

4. Ante o exposto, não conheço do recurso especial.

É como voto.

Brasília, 13 de março de 2007. 

Condominio pode adjudicar unidade autonoma em pagamento de condominios atrasados, necessitando apenas de decisão unânime de Assembléia Geral (e não decisão unanimidade de todos os condominos).

CARTA DE ADJUDICAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE AUTÔNOMA EM FAVOR DO CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. EXIGÊNCIA DE DECISÃO UNÂNIME DOS CONDÔMINOS INCORRETA. EXIGÍVEL, APENAS, DECISÃO UNÂNIME DOS CONDÔMINOS EM ASSEMBLEIA GERAL  (CSM/SP) 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL nº 858-6/7, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante o Condomínio João Pedro de Lucca e apelado o 2º Oficial de Registro de Imóveis da referida Comarca.

Acordam os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores Roberto Vallim Bellocchi, Presidente do Tribunal de Justiça e Jarbas Mazzoni, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 08 de julho de 2008

Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida Condomínio como adquirente de fração ideal de unidade autônoma. Débito condominial a ela correspondente. Necessidade, para tanto, com fulcro no art. 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64, de decisão unânime de assembléia geral. Recusa do registro de carta de adjudicação sob o fundamento de que seria necessária a anuência de todos os condôminos, excetuado o devedor. Interpretação incorreta, pois a anuência dos condôminos, que se colhe por decisão unânime de assembléia geral, não se confunde com decisão unânime dos condôminos Requisito, in casu, preenchido. Ingresso possível. Recurso provido.

Cuida-se de apelação interposta pelo Condomínio João Pedro de Lucca contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto e manteve sua recusa quanto ao registro de carta de adjudicação extraída do proc. nº 1.800/01 da 2ª Vara Cível daquela comarca, referente a despesas condominiais não pagas, tendo por objeto as frações ideais de 5,824% e 0,582% do bem imóvel descrito na matrícula nº 34.818, qual seja o apartamento nº 01 do aludido condomínio, sob o fundamento de que não atendida exigência, consistente na necessidade de concordância de todos os condôminos com a aquisição (excetuado o devedor), feita por interpretação do V. Acórdão proferido por este Conselho Superior na Apelação Cível nº 469-6/1. Também como motivo da negativa o registrador citou, outrossim, a ausência de identificação dos proprietários presentes na assembléia geral.

Sustenta o apelante que o requisito imposto em tal julgado deve ser entendido como correspondente à unanimidade dos presentes em assembléia geral e não de todos os proprietários de unidades. Requer provimento, para que o registro se realize (fls. 69/74).

O Ministério Público, em derradeira manifestação, entende que o apelo merece ser provido. Afirma que a identificação dos condôminos votantes na assembléia não era necessária, pois o exame de regularidade dos que compareceram àquela assembléia já foi feito, quando da realização da mesma, não estando o Sr. Oficial Registrador incumbido do exame das formalidades intrínsecas dos atos a ele apresentados, mas apenas das formalidades intrínsecas. Ademais, no art. 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64, menciona-se decisão unânime da assembléia e não concordância de todos os condôminos, motivo pelo qual tem razão o recorrente (fls. 99/102).

É o relatório.

Observe-se, ab initio, embora a questão não tenha sido expressamente enfrentada na r. decisão recorrida, que não é de se exigir a qualificação de cada um dos condôminos que compareceram e votaram na assembléia geral, cuja ata se encontra a fls. 37, pois isto transcende a atividade de qualificação do registrador imobiliário, sendo certo que tal ata, em relação à qual não foi detectado vício extrínseco, se encontra devidamente registrada pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica local (fls. 37, in fine).

No mais, impende recolocar o presente caso concreto no trilho devido, mediante interpretação correta do V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 469-6/1, na qual figurou como relator o E. Des. José Mário Antonio Cardinale, referente a dúvida suscitada em face de caso do mesmo quilate.

Percebe-se, pela ementa daquele julgado, que ali se reputou necessária a aprovação da aquisição em assembléia geral dos condôminos (fls. 07).

E, no corpo do V. Acórdão, depois de se estender à hipótese analisada a regra do art. 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64, foi explicitado: é necessário que a aquisição conte com a anuência dos condôminos, por decisão unânime de assembléia geral para este fim convocada e em que, para essa finalidade específica, não terá o voto do proprietário da unidade autônoma que gerou as despesas condominiais objeto da execução em que foi a mesma unidade alienada (fls. 10).

Está claro, destarte, até por haver sido repetida a terminologia do dispositivo legal invocado, que o meio pelo qual a anuência dos condôminos se manifesta é a decisão unânime de assembléia geral (ou seja, dos nela presentes), que não se confunde com a necessidade de manifestação de absolutamente todos os condôminos, ainda que ausentes na assembléia, de modo a se colher obrigatoriamente a concordância expressa de cada um deles.

Nesse diapasão, este Conselho Superior já cuidou de deixar bem claro seu entendimento, reportando-se, inclusive, às suas decisões precedentes, inclusive a prolatada na aludida Apelação Cível nº 469-6/1. Fê-lo no julgamento da Apelação Cível nº 795-6/9, também da Comarca de São Vicente, relatada pelo E. Des. Gilberto Passos de Freitas (cf. Publicação no D.O.P.J. de 26/02/2008, págs. 9/10). Eis o decidido:

REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida procedente. Condomínio edilício. Adjudicação conseqüente à satisfação de débito condominial. Admissibilidade, em tese, por aplicação analógica do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64. Anuência dos condôminos, que se colhe por decisão unânime de assembléia geral, que não se confunde com decisão unânime dos condôminos...

...Pretende-se, nesta apelação, a reforma da sentença que julgou procedente a dúvida, inibindo o registro de carta de adjudicação expedida em favor de condomínio edilício, que carece de personalidade jurídica e de concordância da unanimidade dos condôminos.

Inicialmente, lembre-se que a natureza judicial do título não o torna imune à qualificação registrária.

Outrossim, nada obstante a ausência de personalidade jurídica do condomínio, é de se admitir - por exceção, com respeito ao entendimento diverso de tempos anteriores e frente à evolução jurisprudencial de adequação às necessidades da vida social hodierna (cf. a boa síntese histórica exposta por Ruy Coppola sobre a questão: Arrematação pelo condomínio de unidade autônoma, in Condomínio Edilício, Coordenação de Francisco Antonio Casconi e José Roberto Neves Amorim. São Paulo: Ed. Método, 2005, págs. 345-368) -, o registro de título aquisitivo de unidade autônoma pelo condomínio (em situação de satisfação de débito condominial), por aplicação analógica do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4591/64, para o qual não faltam, também, precedentes do Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apelações Cíveis nºs 253-6/6, 273-6/7, 256-6/0, 257-6/4, 357-6/0, 363-6/8 e 469-6/1).

Todavia, a construção jurisprudencial, em aplicação analógica (artigo 4º do Decreto-lei 4.657/42 c.c. o artigo 63, § 3º, da Lei 4.591/64), que abre exceção à regra geral inibitória da aquisição imobiliária por ente (condomínio) despido de personalidade jurídica, exige a satisfação simultânea dos seguintes pressupostos: a) primeiro: que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento das despesas condominiais (obrigações propter rem); b) segundo: que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está vinculado o débito condominial; c) terceiro: que a aquisição esteja anuída pelos condôminos, mediante decisão unânime de assembléia geral, em que não se deve computar o voto do respectivo condômino inadimplente (por congruência lógica) nem confundir a unanimidade dos votos proferidos na assembléia (imprescindível) com anuências expressa de todos os condôminos (prescindível).

Não procede, pois, o óbice de registro, ao sustentar que a aquisição em pauta carece de concordância de todos os condôminos, desconsiderando a concordância unânime dos presentes em assembléia geral.

Com efeito, é da norma legal (artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64), que se invoca para integração analógica, a expressa menção de que a aquisição da unidade pelo condomínio depende de decisão unânime de assembléia geral, que, naturalmente, não equivale à decisão unânime de condôminos.

Fosse a intenção do legislador, na redação do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64 exigir a unanimidade dos condôminos seria essa a sua redação (tal como é a dos artigos 1.343 e 1.351 do Código Civil, bem como a do § 2º do artigo 10 da Lei nº 4.591/64), mas, não empregando tal expressão, e sim a de decisão unânime de assembléia geral, apenas criou um quorum especial consistente na unanimidade dos condôminos presentes à assembléia geral, que não se equivale à unanimidade de todos condôminos.

Assim, considerando que a abertura excepcional da aquisição de unidade autônoma por condomínio, em razão de adjudicação ou arrematação atrelada à execução de despesas condominiais, é por aplicação analógica do referido artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64, impõe-se seguir aquele mesmo critério da norma legal transplantada à lacuna. Isso, aliás, não só pelo sistema lógico-jurídico de integração de lacunas por analogia, mas também por respeito ao princípio da legalidade: criação de condicionamentos aos direitos (incluso os de registros) ou imposição de deveres dos particulares deve resultar da lei. Afinal, sem amparo legal, não se deve impor condição ao registro ou dever aos particulares, e, para sustentar a exigibilidade de anuência por unanimidade dos condôminos fora daquela norma jurídica aplicada analogicamente, não há lastro legal.

Ademais, a condição indicada nos precedentes do Conselho Superior da Magistratura - que a aquisição conte com a anuência dos condôminos, por decisão unânime de assembléia geral para este fim convocada e em que, para essa finalidade específica, não terá voto o proprietário da unidade autônoma que gerou as despesas condominiais objeto da execução em que foi a mesma unidade alienada (v.g., CSM, 469-6/1, da Comarca de Jundiaí, j. 06 de dezembro de 2005, rel. Des. José Mário Antonio Cardinale) é não só de cautela por imposição jurisdicional pura, mas deve ter sua leitura amarrada à apontada norma legal aplicada por analogia: daí, o adjetivo unânime em qualificação à decisão da assembléia (tal como a lei), não à anuência dos condôminos. Em outras palavras, a anuência dos condôminos se deve colher em assembléia geral, especialmente convocada para esse fim, bastando, no entanto, a decisão unânime dos condôminos presentes nessa assembléia.

Ora, considerando que, no caso, para a aquisição em pauta, houve decisão unânime dos condôminos presentes à assembléia geral (fls. 145), está superado esse entrave ao registro.

Precisamente esse o tratamento a ser dispensado ao caso concreto examinado nos presentes autos, uma vez que se cogita da mesma hipótese. Demonstrada, enfim, a existência de decisão unânime de assembléia geral, cuja ata se encontra a fls. 37, afigura-se viável o ingresso almejado.

Diante do exposto, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida.

Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente dúvida e manteve recusa de registro de carta de adjudicação.

Recorre o apelante, aduzindo, em síntese, que o requisito imposto em tal julgado deve ser entendido como correspondente à unanimidade de condôminos presentes à assembléia geral, que não se confunde com a unanimidade de condôminos, referente ao número de proprietários e exigido pelo Oficial Registrador.

Por fim, requer o provimento do recurso, para que se realize o registro.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso.

É a síntese do necessário.

Verifica-se que, conforme interpretação dada a outros Acórdãos proferidos pelo Conselho Superior da Magistratura, o requisito exigido para que o condomínio arremate a unidade imobiliária é a unanimidade de votos referente a todos os condôminos presentes na assembléia e não a de proprietários dos imóveis, premissas inconfundíveis.

Desse modo, dá-se provimento ao recurso, determinando-se o registro da carta de adjudicação.

2. Recurso provido Registro de carta de adjudicação Requisito atendido referente à unanimidade de condôminos presentes à assembléia geral Precedentes do CSM.

Jarbas Mazzoni, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça 

Construtora é condenada a devolver valores pagos devido a atraso em entrega de obra (TJDFT)

A juíza da 14ª Vara Cível de Brasília declarou a rescisão de contrato celebrado entre consumidor e a Inca Incorporadora e Construtora America LTDA cabendo à construtora devolver todo o valor pago.

De acordo com o autor, foi firmado um contrato particular de compra e venda de unidade imobiliária para construção de unidade residencial de 14 pavimentos e 168 apartamentos em Caldas Novas - Goiás. O prazo ajustado para a entrega foi de 40 meses, contados da assinatura, com tolerância de mais 180 dias. O contrato foi firmado em 23 de fevereiro de 2007 e, passados mais de 2 anos da contratação, o imóvel não tem sequer 2% de sua área total construída. As obras estão paralisadas e não passaram da primeira laje da garagem. A obra não será concluída no prazo ajustado.

A Inca foi citada, mas deixou de apresentar defesa.

A juíza decidiu que "se aplica a presunção de veracidade dos fatos afirmados pela autora. É de conhecimento comum que a parte mais rápida da construção de um imóvel é a fase de alvenaria, sendo que a fase do acabamento consome mais tempo, em razão de suas peculiaridades. No caso, o imóvel, depois de decorrido aproximadamente metade do prazo ajustado para a entrega, sequer tinha passado do primeiro pavimento da garagem, permitindo-se concluir, ante a ausência de impugnação da parte contrária, que a obra não seria concluída no prazo ajustado. O inadimplemento injustificado da parte impõe a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil. Acerca dos valores pagos pelo autor, por se tratar de resolução do contrato por culpa exclusiva da ré, faz aquele jus a receber todo o valor desembolsado, inclusive o sinal".

Contudo, a juíza não acolheu o pedido de danos morais. "Muito embora o autor, de certo, tenha sofrido angústia e apreensão em razão do inadimplemento da ré, tenho que tais sentimentos não passaram de meros dissabores, inerentes à vida em sociedade e da realização de negócios. Ademais, é entendimento pacificado na doutrina e na jurisprudência que o mero inadimplemento contratual não gera dano".

A empresa pode recorrer da sentença.

Nº do processo: 2009.01.1.119918-0

Autor: VS

TJDFT, 14.06.2012

Construtora pagará aluguéis de clientes até a entrega de imóvel (TJRN)

A juíza Tatiana Lobo Maia, da 2ª Vara Cível de Parnamirim determinou que a MRV Engenharia e Participações S/A deposite, até o dia 30 de cada mês, a quantia de R$ 800,00 referente ao aluguel do imóvel de um casal que adquiriu um apartamento daquela construtora. Os depósitos devem ocorrer até que seja efetuada a entrega definitiva do apartamento adquirido pelos autores, sob pena de incorrer em multa diária de R$ 500,00 por descumprimento.

Os autores informaram na ação que firmaram com a MRV contrato de compromisso de compra e venda para aquisição de uma unidade habitacional do empreendimento Nimbus Residencial Club. Sustentaram que a construtora não cumpriu sua parte no contrato, não tendo finalizado a obra até a presente data e consequentemente deixado de entregar o apartamento, não tendo, sequer, previsão para a sua entrega. Asseguram que em razão disso, estão tendo que arcar com os custos de dois imóveis, pois irão contrair núpcias quando receberem o apartamento.

Já a MRV alegou que o atraso na entrega da obra deve-se a fatos fortuitos e de força maior, consistentes em chuvas acima da média, realização de obras para adequação do sistema pluvial, bem como escassez de mão de obra e material de construção.

No caso, a magistrada concluiu que se mostra verossímil o abuso de direito praticado pela MRV e a lesão consistente na demora na entrega do imóvel adquirido, forçando os autores a se submeterem a terem que arcar com o pagamento simultâneo referente à manutenção de um imóvel para habitação, com as prestações do financiamento do imóvel, cujo valor já foi integralmente recebido pela empresa. Ela ressaltou o fato do atraso na entrega da obra ter sido confirmado pela própria MRV.

De outro lado, em relação ao risco de dano irreparável ou de difícil reparação, a juíza observou que está evidente no fato do prejuízo econômico-financeiro que a conduta da MRV vem trazendo aos autores, os quais estão na iminência de não terem condições de cumprir com a dupla obrigação: o pagamento dos alugueres e o da prestação do imóvel financiado, o que poderá ocasionar, inclusive, a perda deste último. (Processo 0802369-35.2011.8.20.0124)

TJRN, 22.06.2012

Gafisa sofre condenação inédita por atrasar entrega de imóvel (TJRJ)

A 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio, com base no voto da desembargadora Maria Regina Nova, aplicou condenação inédita à Gafisa, pelo atraso de 16 meses na entrega de um imóvel. A construtora terá que pagar à cliente indenização de R$ 20 mil, por danos morais, além de uma multa de 1% sobre o valor corrigido da unidade. O percentual é o mesmo cobrado unilateralmente pelas empresas dos mutuários inadimplentes.

A ação de indenização foi ajuizada por Renata Fonseca de Brito. Em 17 de outubro de 2006, ela firmou com a Gafisa contrato de promessa de compra e venda para aquisição de um imóvel, no valor de R$ 109.882,00. A conclusão das obras se daria em março de 2008, com entrega das chaves em abril do mesmo ano, já observado o prazo de carência de 180 dias. Porém, isso somente aconteceu em 26 de fevereiro de 2010.

Em sua defesa, a Gafisa alegou motivo de força maior para justificar o atraso na conclusão da obra. E citou, entre outras coisas, a demora na liberação do seu licenciamento e desvio de materiais e mão-de-obra para a construção da Vila Pan-americana, em função dos Jogos Pan-americanos.

A sentença de primeira instância julgou procedente em parte o pedido para condenar a empresa a pagar a Renata R$ 10 mil, por danos morais, atualizados monetariamente e com juros de mora a partir de então, além do pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. No entanto, a aplicação da multa, pedida pela cliente, foi negada.

Inconformada, Renata recorreu à segunda instância pedindo o aumento da indenização e o pagamento da cláusula moratória. Ao analisar a apelação, a relatora do processo, desembargadora Maria Regina Nova, concluiu que a cláusula em contrato de adesão, que confere vantagens tão somente em favor do construtor no caso de inadimplência do comprador, caracteriza abuso.

"É inegável que a demora demasiada na entrega do imóvel (16 meses), repita-se, após o período de 180 dias intitulado no contrato de ‘carência’, fez com que a apelante despendesse valores que, certamente, não gastaria caso já se encontrasse no imóvel, ou ainda, que deixou de auferir possíveis rendas que faria jus caso realizasse contrato de locação do bem com terceiro", escreveu a desembargadora em seu voto.

Sendo assim, segundo a relatora, a condenação da construtora ao pagamento de indenização, nos mesmos moldes em que o contrato prevê em seu favor, é a solução mais adequada e justa para compensar o comprador pelas perdas que sofreu. A desembargadora concordou também com o pedido de aumento da indenização e dobrou o seu valor.

Processo 0152354-56.2010.8.19.0001

TJRJ, 11.07.2012

Comprador será indenizado por atraso na entrega de imóvel (TJRN)

A juíza Tatiana Lobo Maia, da 2ª Vara Cível de Parnamirim, condenou as empresas A. Azevedo Empreendimentos Ltda e Incal - Incorporações e Construções Abreu Ltda. a pagarem a um cliente, a título de compensação por danos morais, o valor de R$ 5 mil, acrescidos de juros e correção monetária.

O autor informou na ação que as empresas lançaram, em meados de 1995/1996, proposta do Condomínio Porto Brasil Resort, localizado na Praia de Pirangi, como sendo o 'maior complexo de moradia e lazer jamais visto em todo o Estado'. Atraído pela gama de benefícios, adquiriu um lote, mais a respectiva fração correspondente na área comum, em 4 de março de 1996.

O autor informou que as empresas não concluíram a execução dos serviços indispensáveis à habitação dos condôminos, nem dos complementares relativos à área de lazer comum, cuja conclusão estava prevista para 01 de julho de 1996. Argumentou que, em razão de existir apenas as unidades autônomas, a valoração do imóvel ficou abalada.

Sustentou ter sofrido danos morais, em razão de ter adquirido produto com propriedades diversas do real, suportando o sentimento de revolta, frustração e irritação. Quanto aos danos materiais, afirmou que consistem na ausência de lucro, advinda da inexistência do complexo estrutural prometido.

A Incal - Incorporações e Construções Abreu, por sua vez, defendeu não ser parte legítima para ser ré na ação alegando que desde março de 1999 não ostenta a condição de sócia da Porto Brasil Empreendimentos Ltda. No mérito, alegou prescrição e sustentou a ausência de obrigação de indenizar.

Já a A. Azevedo Empreendimentos Ltda. defendeu que não houve descumprimento contratual por parte dela, pois os imóveis foram e continuam sendo vendidos por preços bem superiores ao de aquisição. Assegurou que o autor edificou um imóvel fora dos padrões técnicos exigidos e sem a autorização do condomínio.

No caso, a juíza entendeu serem aplicáveis as regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor. No caso analisado, ela entendeu presentes os requisitos para a pretensa indenização por danos morais. Com relação aos danos morais, ela viu que o autor alegou nos autos que a ausência da infraestrutura 'frustrou os planos do Autor, que almejava desfrutar de sua nova aquisição tanto para uso pessoal, como alugando a sua propriedade, quando poderia auferir considerável renda visto ser área de excelente localização'.

Para a magistrada, o fato da casa construída no lote em questão, adquirido pelo autor, ter sido erguida fora dos padrões ou das normas exigidas pelo Condomínio ou pela Prefeitura Municipal não afasta a responsabilidade das empresas de adimplirem a obrigação assumida no contrato, de entregar o empreendimento no prazo estabelecido.

A juíza ressaltou que o fato de o imóvel ter sido colocado à venda antes mesmo do registro da incorporação, como admitido pelo representante da A. Azevedo Empreendimentos Ltda, demonstra que as empresas assumiram o risco de suportarem reclamações judicias como a reparação de danos.

Ela constatou que houve um atraso considerável para a conclusão da obra, o que impossibilitou o autor e sua família usufruírem dos proveitos do empreendimento de tamanha magnitude. “Tal fato demonstra que a expectativa do adquirente restou frustrada, o que autoriza a indenização”, concluiu.(Processo nº 0000077-28.2002.8.20.0124 (124.02.000077-7))

TJRN, 13.06.2012