TJSP - Duvidas sobre Hastas Públicas (Praças e Leilões)

Advertência importante: Note que as informações disponíveis nesta página são de conteúdo genérico e constituem somente um auxílio aos interessados. Estas informações não dispensam ninguém do dever de examinar com cuidado os autos dos processos em que serão realizadas as hastas públicas e verificar as condições dos bens móveis ou imóveis que serão oferecidos. Além disso, estas informações não vinculam de nenhuma maneira o Tribunal de Justiça ou seus órgãos e servidores.

• Que é uma hasta pública?
  • Hasta pública é um ato da Justiça, pelo qual são alienados (ou seja, vendidos) bens do devedor para que, com o dinheiro apurado, possam ser pagos o credor e as custas e despesas do processo de execução.
• Que é lanço (ou lance, ou oferta)?
  • Lanço (ou lance, ou oferta) é o valor que o interessado oferece pelo bem móvel ou imóvel que esteja sendo alienado na hasta pública.
    Todos os lanços dados numa hasta pública (e não apenas o lanço vencedor) são vinculantes e obrigatórios para quem os tiver feito.
• Quem é o lançador (ou licitante)?
  • Lançador (ou licitante) é a pessoa que oferece um lanço, isto é, um valor pelo bem móvel ou imóvel que esteja sendo alienado na hasta pública.
• Quem é o arrematante?
  • O arrematante é a pessoa que durante a hasta pública houver oferecido o maior de todos os lanços e, assim, for dado como o vencedor pelo serventuário da Justiça ou leiloeiro que estiver conduzindo a hasta.
• Que é o edital?
  • Edital é o aviso que, em regra, a lei manda publicar antes de qualquer hasta pública (praça ou leilão), para dar conhecimento ao público de que um certo bem será alienado a quem oferecer mais.
• Quais são as vantagens da aquisição de bens numa hasta pública?
  • Tratando-se de bens imóveis usados, uma vantagem da aquisição em hasta consiste no seguinte: no mercado as ofertas de imóveis são feitas por meio de corretores, que cobram comissão correspondente a 6% do preço (em média). Na aquisição de um imóvel em hasta pública não existe comissão (salvo em algum caso em que excepcionalmente tenha sido permitida a atuação de um leiloeiro).
    Além disso, os bens alienados em hasta pública normalmente são avaliados por um profissional neutro (por exemplo, por um engenheiro ou arquiteto indicado pela Justiça), sem nenhum custo para quem adquirir o imóvel na hasta. No caso de aquisição de imóveis no mercado, a existência dessa avaliação prévia é uma exceção.
    Finalmente, ao contrário do que sucede quando se constrói um imóvel, numa hasta pública você pode planejar melhor os custos para a aquisição.
• Quais são as desvantagens da aquisição de bens numa hasta pública?
  • Normalmente o interessado não consegue conhecer o imóvel por dentro antes da hasta pública, porque o dono do bem (ou, por exemplo, um locatário) não permite a visita a fim de afastar possíveis adquirentes. Também é difícil conseguir examinar ou inspecionar os bens móveis que serão alienados.
    Além disso, muitas vezes existem dificuldades para fazer desocupar o imóvel.
    É importante notar que não existe nenhuma garantia para o bem adquirido em hasta pública, de maneira que, por exemplo, o arrematante não tem nenhum direito a reclamar de problemas ou defeitos que existam no imóvel ou nos bens adquiridos.
• Que é praça? Que é leilão?
  • Praça é a hasta pública para a alienação de bens imóveis.
    Leilão é a hasta pública para a alienação de bens móveis.
    (Note que, tratando-se de execução fiscal, ou seja, dos processos de execução regidos pela Lei nº 6.830/80, não existe essa diferença, e os bens móveis e imóveis são todos alienados em leilão).
• Qual é a diferença entre uma praça e um leilão?
  • A praça:
    (a) é a hasta pública em que se alienam bens imóveis; e
    (b) é realizada no fórum, em regra por um servidor da Justiça (porteiro, oficial de Justiça, etc.).
    
    
    O leilão:
    (a) é a hasta pública em que alienam bens móveis; e
    (b) é realizado no local em que os bens móveis estiverem, ou em outro local indicado pelo juiz; além disso, não é obrigatório que o leilão seja feito por servidor público da Justiça, ou seja, o leilão pode ser feito por um leiloeiro.
• Qual é a diferença entre 1ª e 2ª praça e 1º e 2º leilão?
  • Para a alienação dos bens são, em geral, designadas duas datas, ou seja, duas praças ou dois leilões.
    Na primeira praça ou no primeiro leilão os bens têm de ser alienados por montante que seja superior ao valor da avaliação.
    Na segunda praça ou no segundo leilão os bens podem ser alienados por montante inferior ao valor da avaliação e o lanço mínimo aceitável corresponderá ao quanto determinado pelo juiz.
    Lembre-se: quanto maior for o seu lanço, maior será a possibilidade de que você obtenha vitória e consiga arrematar o bem.
• Que é avaliação? Por que a avaliação é importante?
  • A avaliação é o valor do bem que será alienado na hasta pública.
    Tratando-se de bens imóveis, esse valor geralmente é obtido por meio de uma perícia determinada pela Justiça.
    A avaliação é importante porque ela indica o montante mínimo que a Justiça pode aceitar pelo bem móvel ou imóvel que esteja sendo alienado na hasta pública. Em primeira praça ou primeiro leilão o bem só pode ser alienado por montante que seja superior à avaliação; porém, em segunda praça ou segundo leilão, o lanço mínimo aceitável corresponderá ao quanto determinado pelo juiz.
• Quem pode comparecer e assistir a uma hasta pública?
  • Qualquer um pode comparecer e assistir a uma hasta, porque se trata de um ato público.
    Porém, não são todas as pessoas que podem dar lanços, e há uma série de exigências que devem ser atendidas por quem queira dar lanços; você pode obter mais informações sobre isso em outras respostas apresentadas nesta página.
• Quem pode dar lanços, ou seja, quem pode tentar adquirir algum bem móvel ou imóvel?
  • Como regra geral, pode dar lanços qualquer pessoa física maior de 18 anos ou qualquer pessoa jurídica regularmente constituída e registrada. Ou seja: em geral, pode dar lanços qualquer pessoa que esteja na livre administração de seus bens.
    O credor (ou seja, a pessoa que está movendo o processo de execução) também pode dar lanços. Porém, atenção: existem pessoas que estão proibidas de dar lanços numa hasta pública (veja a pergunta específica sobre esse tema).
• Os leigos têm alguma oportunidade contra os profissionais?
  • Qualquer um, seja profissional ou leigo, tem as mesmas oportunidades, pois numa hasta pública o bem será arrematado pela pessoa que der o lanço mais elevado — como ocorre em qualquer espécie de venda ou alienação aberta ao público.
• Existe alguém que esteja proibido de dar lanços numa hasta pública?
  • Estão proibidos de dar lanços numa hasta pública:
    (a) quem não estiver na livre administração de seus bens, ou seja: as pessoas físicas insolventes ou falidas; as pessoas jurídicas falidas; os interditados; os que estejam impedidos por determinação judicial;
    (b) os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, síndicos ou liquidantes, quanto aos bens entregues à sua guarda e responsabilidade;
    (c) os mandatários, quanto aos bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados; e
    (d) o juiz, membro do Ministério Público e da Defensoria Pública, o escrivão e demais servidores e auxiliares da Justiça.
• É fácil dar lanços numa hasta pública? Como faço para dar um lanço?
  • Sim, é fácil dar lanços numa hasta pública.
    O mais importante, naturalmente, é que você esteja presente durante a hasta pública e traga a sua cédula de identidade (“RG”) e o seu cartão de inscrição no CPF.
    Para dar um lanço, você deve dizer em alto e bom som o valor que esteja oferecendo e também levantar a mão ou fazer algum outro tipo de gesto ou aceno que deixe claro que é você quem está fazendo essa oferta.
• Que documentos devo levar, se eu quiser dar lanços?
  • Se você for dar um lanço em seu próprio nome e por sua própria conta, então você deverá trazer a carteira de identidade (o “RG”) e o cartão de inscrição no CPF (o “CPF”).
    Se você for dar um lanço em seu próprio nome e por sua própria conta, e também em nome e por conta de seu marido ou de sua mulher, para que ambos (você e o seu cônjuge) sejam adquirentes em conjunto (ou seja, co-proprietários), então você deverá trazer uma procuração por escritura pública (“passada em cartório”) de seu cônjuge.
    Se você não for advogado e quiser dar lanços por uma outra pessoa, será necessário que você também traga, além dos documentos pessoais já mencionados (“RG” e “CPF”) uma procuração por escritura pública (Código Civil, artigo 657, 1ª parte).
    Se você for advogado e estiver representando seu cliente, basta que você traga a procuração ad judicia (que não precisa ser passada por escritura pública).
    Se você quiser dar um lanço em nome e por conta de seu(s) filho(s) menor(es), então você necessitará de autorização judicial (Código Civil, artigo 1.691).
    Se você for representante de uma empresa, então você deverá trazer prova de que tem poderes para representá-la e para agir em nome dela na hasta pública. Essa prova consiste numa cópia autenticada e recente do contrato social - se se tratar de uma sociedade (por exemplo, uma limitada) - ou da inscrição como empresário individual. Nesse caso, não é necessário que você traga nenhuma procuração por escritura pública, porque o próprio contrato social ou a inscrição como empresário individual provará se você pode ou não agir em nome da empresa.
• Não poderei estar presente à hasta pública. Posso enviar um representante que dê lanços no meu lugar?
  • Sim. Se você não puder estar presente à hasta pública, poderá enviar seu advogado ou um procurador para que dê os lanços em seu lugar.
    Porém, atenção: se você for representado por um advogado, bastará que o advogado apresente a procuração ad judicia; se você for representado por alguém que não seja advogado, então será necessário que você passe procuração por instrumento público (“passada em cartório”).
• Preciso representar uma pessoa que não poderá comparecer à hasta pública para dar lanços. Que documentos eu devo levar?
  • Se você precisar representar alguém que queira dar lanços, mas não possa estar presente à hasta pública, você deverá levar seus documentos pessoais (“RG” e “CPF”) e também uma procuração por instrumento público (“passada em cartório”) - salvo se você for advogado, caso em que, além dos de seus documentos pessoais, bastará que você leve procuração ad iudicia.
    Lembre-se sempre: se você for representar uma pessoa jurídica (uma sociedade mercantil ou uma associação, por exemplo), você deverá apresentar, além de seus documentos e da procuração, os estatutos ou o contrato social da pessoa jurídica.
• Posso dar lanço a prazo?
  • O seu lanço só poderá ser dado a prazo (ou seja, em prestações) quando:
    (a) a hasta pública disser respeito a bem imóvel: ou seja, não se admite lanço a prazo para a aquisição de bens móveis;
    (b) o valor do seu lanço for igual à avaliação, ou maior que ela;
    (c) a sua proposta indicar o prazo, a modalidade e as condições de pagamento; e
    (d) você puder pagar pelo menos 30% do valor da avaliação à vista (ou seja, no próprio dia da hasta).
• Posso dar lanço por escrito?
  • O seu lanço só poderá ser dado por escrito quando:
    (a) a hasta pública disser respeito a bem imóvel: ou seja, não se admite lanço por escrito para a aquisição de bens móveis;
    (b) o valor do seu lanço for igual à avaliação, ou maior que ela;
    (c) a sua proposta indicar o prazo, a modalidade e as condições de pagamento; e
    (d) você pretender adquirir o imóvel mediante pagamento em parcelas e pagar pelo menos 30% do valor da avaliação à vista (ou seja, no dia da hasta).
• Posso dar lanços pela “internet”?
  • Não. Os lanços só podem ser dados por quem estiver fisicamente presente durante a hasta pública ou por quem mandar um procurador que compareça fisicamente; assim, não podem ser enviados lanços pela “internet” (nem, por exemplo, por telefone, ou por mensageiro etc.).
    Para informações sobre leilões eletrônicos, os quais, eles sim, se realizam pela “internet”, consulte a página do Tribunal de Justiça:
    http://www.tjsp.jus.br/Egov/ServicosEletronicos/LeilaoEletronico.aspx
• Onde são realizadas as hastas públicas?
  • As hastas públicas são realizadas no fórum da comarca (cidade ou município) em que estiver situado o bem imóvel.
    Tratando-se de bens móveis, as hastas são realizadas onde esses bens estiverem situados, ou em outro lugar designado pelo juiz.
    A informação sobre o local em que a hasta pública será realizada deve constar do edital que anuncia cada praça ou leilão.
    Em caso de dúvidas é conveniente que você se dirija ao fórum e peça informações.
• Como faço para descobrir quais bens serão alienados em hasta pública?
  • Informações sobre os bens que serão alienados em hasta pública podem ser encontradas no edifício do fórum, onde são afixados editais para que o público tome conhecimento das praças e leilões que serão realizados.
    Além disso, em regra pelo menos cinco dias antes da praça ou leilão os editais devem ser publicados em algum jornal de circulação na comarca em que será realizada a hasta pública.
• É importante estar presente já no começo da hasta?
  • Sim, porque é no início da hasta que se explica qual bem está sendo alienado e qual é o valor da avaliação.
    Além disso, é no começo da hasta que são fornecidas outras informações importantes, como a existência de ônus (impostos, encargos, direitos reais sobre o bem) e de recursos pendentes no processo, por exemplo.
    Finalmente, como a lei não prevê um tempo mínimo, as hastas públicas costumam ser rápidas, e um atraso (mesmo pequeno) pode fazer com que você perca a praça ou o leilão em que estava interessado.
• Pode acontecer que diversos bens sejam alienados em hasta simultaneamente?
  • Sim, é frequente que diversos bens sejam alienados ao mesmo tempo numa hasta pública. Em regra, havendo diversos bens, terá preferência a pessoa que se dispuser a adquiri-los todos em conjunto.
• Eu posso visitar ou examinar o bem que será alienado numa hasta pública?
  • Geralmente, não. Você pode tentar combinar uma visita ou inspeção com o proprietário, locatário ou arrendatário do bem. Essas pessoas, porém, não estão obrigadas a permitir a sua visita e podem rejeitar o seu pedido.
• Sou o exequente, ou seja, sou eu quem está movendo o processo de execução. Poderei arrematar o bem que será alienado na hasta pública designada no meu processo?
  • Sim: o exequente (ou seja, a pessoa que está movendo o processo de execução) poderá arrematar o bem que for levado à hasta designada no seu processo.
    Se o exequente vier a arrematar, e seu crédito for superior ao valor de seu lanço, o exequente não estará obrigado a depositar nenhum valor, como regra geral. Porém, se o valor do lanço for superior ao crédito, o exequente terá de depositar a diferença em três dias.
• Existe uma hipoteca sobre o bem imóvel que eu quero adquirir. Posso adquiri-lo assim mesmo?
  • Sim, você pode adquirir um bem imóvel sobre o qual exista uma hipoteca. Não há nada que impeça que um bem hipotecado seja alienado em hasta pública.
    Em caso de arrematação, a hipoteca fica extinta, sempre que o credor hipotecário (= o titular da hipoteca) tenha sido previamente intimado acerca da hasta pública. É preciso que você verifique tudo isso no processo, antes da hasta pública.
• Arrematei um bem. Como deverei fazer o pagamento?
  • Ressalvado o caso em que se admitir lanço parcelado por escrito (caso em que existem regras especiais), o arrematante deverá fazer o pagamento de seu lanço à vista ou no prazo de quinze dias; nessa última situação, o arrematante deverá pagar à vista uma caução (isto é, uma garantia) a ser fixada pelo juiz (por exemplo, trinta por cento do valor do lanço).
    O pagamento deverá ser feito mediante depósito bancário em conta que será aberta em favor do Juízo onde tramita o processo (“depósito judicial”).
    A caução poderá ser prestada em dinheiro, também por meio de depósito judicial, ou mediante a oferta de algum bem de valor suficiente (por exemplo, um imóvel). Para que um bem seja aceito em caução, o arrematante deverá trazer cópia autenticada do documento respectivo, atualizado, para que se possa verificar se esse bem está livre de ônus. Tratando-se, por exemplo, de bem imóvel dado em caução, o arrematante deverá trazer certidão atualizada da respectiva matrícula ou transcrição.
    Se o bem não for aceito em caução, o arrematante deverá providenciar, no ato, o depósito da caução em dinheiro.
    Atenção: se o arrematante for o próprio exequente (ou seja, a pessoa que está movendo o processo), e seu crédito for superior ao valor de seu lanço, o exequente não estará obrigado a depositar nenhum valor, como regra geral. Porém, se o valor do lanço for superior ao crédito, o exequente terá de depositar a diferença em três dias.
• Que é auto de arrematação?
  • Auto de arrematação é o documento em que se registra o resultado da hasta pública.
    Por exemplo, se numa certa hasta pública alguém arrematou um bem, o respectivo auto de arrematação será redigido com o nome e a qualificação do arrematante, o valor de seu lanço, a descrição desse bem arrematado, etc.
• Arrematei um bem. Quando é que eu me tornarei proprietário?
  • Lavrado o auto de arrematação, pago todo o preço da arrematação e decorrido o prazo para eventuais impugnações e recursos (por exemplo, embargos à arrematação e agravo de instrumento), o juiz mandará que em favor do arrematante seja confeccionada a carta de arrematação (tratando-se de bem imóvel) ou mandará que se passe mandado de entrega (tratando-se de bem móvel).
    A carta de arrematação é o documento que o arrematante levará ao ofício do registro imobiliário (“cartório de imóveis”) para registro; registrada a carta de arrematação no ofício do registro imobiliário, só então o arrematante se tornará proprietário do imóvel.
    Tratando-se de bem móvel, o arrematante tornar-se-á proprietário quando esse bem lhe for entregue.
• Arrematei um bem. Terei de pagar mais alguma taxa ou imposto?
  • Sim: tratando-se de bem imóvel, o arrematante terá de pagar, por exemplo, o imposto de transmissão de bens imóveis e as despesas relativas à expedição e registro da carta de arrematação; além disso, correrão por conta do arrematante todas e quaisquer despesas necessárias para que possa entrar na posse do imóvel (por exemplo, para a desocupação do bem).
    No Município de São Paulo, o imposto de transmissão de bens imóveis corresponde, em geral, a 2% sobre o valor pago pelo bem http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/finanças. A expedição de carta de arrematação custa R$ 29,00, em todo o Estado, segundo a tabela expedida pelo Tribunal de Justiça. O valor a pagar pelo registro da carta de arrematação no registro de imóveis (“os emolumentos do cartório”) varia segundo uma tabela publicada pela Corregedoria Geral da Justiça, e que pode ser encontrada em www.arisp.com.br.
    Tratando-se de bem móvel, o arrematante poderá ter de pagar as despesas ligadas à entrega do bem (por exemplo, a condução do oficial de Justiça e até o transporte das coisas arrematadas).
• Se eu arrematar um bem, conseguirei entrar na posse dele sem nenhum problema?
  • Nem sempre o arrematante consegue entrar na posse do bem arrematado sem nenhum problema. Lembre-se sempre de que todas as despesas relativas à entrada na posse (por exemplo, para desocupar um imóvel de pessoas e coisas, ou para buscar os bens móveis arrematados) correrão exclusivamente por conta do arrematante, que tem de levar isso em conta quando for dar sua oferta durante a hasta pública.
• Como deverei proceder, se o imóvel que eu arrematei estiver ocupado?
  • Se o imóvel que você arrematou estiver ocupado, você deverá providenciar a desocupação por sua própria conta. Caso os ocupantes do imóvel não se disponham a desocupá-lo amigavelmente, você terá de propor uma ação (por exemplo, de despejo ou de imissão na posse) por meio de um advogado de sua confiança.
• Arrematei um bem e depois percebi que o negócio não era bom para mim. Posso arrepender-me e não pagar? Se eu me arrepender e não pagar, quais serão as consequências?
  • Não, você não poderá arrepender-se e deixar de pagar apenas porque tenha percebido, depois, que o negócio em verdade não lhe interessava ou não lhe era conveniente. Todos os lanços dados numa hasta pública (e não apenas o lanço vencedor) são vinculantes e obrigatórios para quem os tiver dado.
    Quem se arrepender e deixar de pagar sofrerá multa e, conforme o caso, poderá ser processado pelo crime previsto no Código Penal, artigo 335.
• Quais outras sugestões me poderiam ser dadas?
  • Uma recomendação importante é: visite uma hasta pública apenas por curiosidade, para saber, por exemplo, como são anunciados os bens e como são dados os lanços.
    Lembre-se também: uma hasta pública pode ser simples e rápida em alguns casos, e muito complicada em outros.
    Recomenda-se, portanto, que você consulte um advogado que tenha experiência nessa área. Mesmo que uma certa hasta não seja difícil, é sempre importante ter um especialista a seu lado, se você realmente precisar adquirir certo bem.
• Quem poderia responder-me perguntas específicas sobre um determinado bem ou sobre um certo processo?
  • Os servidores do Poder Judiciário só poderão responder questões sobre pontos práticos (por exemplo, horários e locais das hastas, dados do processo para pagamento dos lanços, processos em que haverá hasta em certo dia etc.); eles não estão autorizados, porém, a dar nenhuma espécie de orientação jurídica ou de consultoria a nenhum interessado.
    Um importante auxílio na resolução de suas dúvidas você poderá encontrar num advogado especializado em hastas públicas. Além disso, existem livros sobre o assunto, embora nem sempre sejam de fácil compreensão para leigos.
    Finalmente, as regras gerais sobre hastas públicas podem ser encontradas no Código de Processo Civil (Lei n. 5.869, de 11 de janeiro de1973), arts. 686-707 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L5869.htm).
• Fonte: Dr. Josué Modesto Passos, MM. Juiz de Direito – Vara das Hastas Públicas do Fórum João Mendes Junior.
  
  
  http://www.tjsp.jus.br/Institucional/CanaisAtendimentoRelacionamento/DuvidasFrequentes/HastasPublicas.aspx